现在大家普遍看空房价
二三四线还能看多空？
成都有个视高（成都科学城以南20KM，距离天府广场50 KM） 14000-17000前几年无良中介拉人头去买，套提成10万以上
现在6000多 赔掉首付倒差几十万
成都远郊青白江前几年湖景房 听湖九园9000现在6000多（在北边） 117平空房精装 年租12000
市区普降20%多二环边
南边天府新区30-40%跌了
还有人说还要腰折，极端情况是有这个可能的
但我现在完全用租售比来衡量
北三环边地铁口三居2楼 老破大 市值90-95万
月租2800（己稳定5年了）年化4%
人民南路中心区老玻小9000-10000
60平套二 可以租到2300-2600 5%了
公寓 成都理工大 大丰保利 年化在6%
现在5年期利率3%
以上房产数据真实 如果5年期降到2%
房租不变 以上房产价格是否可以稳住
用租售比、现金流来测算一下
家人买金沙鹭岛三期 上半年买了一套90平 270万 年租4万（如果租情况） 1.5% 成都最好学区之一吧 她先租后买
还有大同、绵阳等地租金年化普遍过3%
如果5年LPR降到3 % 我认为大部分跌的差不多了 最多跌10-15%
如果LPR到2% 我认为租售比高的房子会涨起来。
我可以2%贷款买5-6%租售比的房子
所以说动不动房子还要跌一半的人，我认为没常识。 岂不是租售比来到10%？
以上成都租售数据绝对真实，球友不用来抬杠
在当前静态的点上，我认为如果LPR降到3%以下 成都 大同 绵阳跌的空间不大了
如果LPR降到2% 我认为不会跌了
最简单我2%去买高租售比
你如果说十几年后人口老化了 没人了 我认为十几年太远了
实地跑了一圈，也网上看了四川自贡房价2000-3000 乐山旅游城市3000-5000居多 民宿价格也不低
难道一定要跌到1000-1500？
宜宾2000-4000有 大把7000-9000
宜宾有五粮液 宁德工厂和长江第一城 还有江景房和良好市政建设 住了三天
$保利发展(SH600048)$ $招商银行(SH600036)$ $万科A(SZ000002)$
精彩讨论
大9菜2023-12-24 10:22租金收益要明显高于无风险收益率才行，因为：1.房子有折旧（房龄越大房价越打折），2.未来房产税的预期，3.房子有流动性折价（现在老破小根本卖不出去了，普通房子打9折不一定有人看），4.房子有空置率折价（以深圳为例：商品房空置率5-10%，写字楼空置率40%），5.房子有持有成本（物业费，暖气费等），6.房子有交易成本（税费+中介费，目前商品房交易成本起码在房价的5%以上，公寓则更高），7.房子有装修成本（卖房时装修花费的3折都不一定拿得回），8.房子有精力耗损（收房租，租户拖欠等等破事）；9.房子有需求下降带来的折价，未来人口减少租房需求会进一步下降；10.房子如果是贷款购买还需要考虑贷款资金成本
奉贤小散户2023-12-24 10:51全国有三个最为夜郎自大的地方，一个成都，一个青岛，一个大连，三个地方的本地人都感觉自己是天下第一
njrj2023-12-24 07:50这么多分析，能成立是有前提的，
就是你的房子能租掉，且租金能维持不大跌，
然而这是不可能的！
苏州已开始实行，政府将自已卖不掉的新房换老百姓手上也卖不掉的老破大小房。
换来干什么？
大概率和北京一样，
老破大小重新装修，搞保租房，租金比周边打九折，可以租到死。
私人房东这么多年作的恶，包括且不限于无故扣押金，无故毁约赶人走，乱涨房租……这些在保租房上不可能发生。
一个正常租客，不要说房租打九折，就是涨20个点也愿意租政府的房，多省心。
保租房现在量不大，但是量会越来越大，大到占租房市场的大头。到时私人房东还能租出去吗，除非私人房东大幅降房租。
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租金收益要明显高于无风险收益率才行，因为：1.房子有折旧（房龄越大房价越打折），2.未来房产税的预期，3.房子有流动性折价（现在老破小根本卖不出去了，普通房子打9折不一定有人看），4.房子有空置率折价（以深圳为例：商品房空置率5-10%，写字楼空置率40%），5.房子有持有成本（物业费，暖气费等），6.房子有交易成本（税费+中介费，目前商品房交易成本起码在房价的5%以上，公寓则更高），7.房子有装修成本（卖房时装修花费的3折都不一定拿得回），8.房子有精力耗损（收房租，租户拖欠等等破事）；9.房子有需求下降带来的折价，未来人口减少租房需求会进一步下降；10.房子如果是贷款购买还需要考虑贷款资金成本
全国有三个最为夜郎自大的地方，一个成都，一个青岛，一个大连，三个地方的本地人都感觉自己是天下第一
这么多分析，能成立是有前提的，
就是你的房子能租掉，且租金能维持不大跌，
然而这是不可能的！
苏州已开始实行，政府将自已卖不掉的新房换老百姓手上也卖不掉的老破大小房。
换来干什么？
大概率和北京一样，
老破大小重新装修，搞保租房，租金比周边打九折，可以租到死。
私人房东这么多年作的恶，包括且不限于无故扣押金，无故毁约赶人走，乱涨房租……这些在保租房上不可能发生。
一个正常租客，不要说房租打九折，就是涨20个点也愿意租政府的房，多省心。
保租房现在量不大，但是量会越来越大，大到占租房市场的大头。到时私人房东还能租出去吗，除非私人房东大幅降房租。
但你想过lpr跌到2点概率有多大？整个银行系统就崩溃了可能
除了租售比你也得看看收入房价比，前者到位了，但后者比值下不来的话仍然没用，除了有限的一些城市，能虹吸全国或者人口中心区域的有钱人，其它地区房价都得看本地收入预期，大家预期都是随时可能长时间失业的话，你房价跌得再低也很难卖啊！
宜宾商品房9000还合理？5县城市，临港地区大把9000的次新房从前2年就已经卖不掉了。根本卖不掉。
$万科A(SZ000002)$ 先赞一下作者所做的调研和思考 并在此基础上略作补充 今年以来 国家发行了特别国债并提高了赤字率 其实就是中国版的QE 之前看了一位球友对贷款结构的分析 确实目前大量的资金进入到国家推动的战略新兴行业 中小微贷款等等 地产相关的贷款占比大幅减少了 这的确是现在的情况 但央行发出如此多的货币之后 会产生什么后果 看一下美国2008年次贷危机后实施大规模QE 也维持多年的低通胀 2020年中以来 美国的通胀率迅速提高 伴随着各类商品涨价 房租也自然水涨船高 更值得关注的是 在美联储持续加息的过程中 美国房贷利率大幅增长 房价并没有出现预期中的大跌 同时 美国次贷危机中活下来的最大的几家地产公司的股票在过去15年中实现了20多最高37倍的涨幅 更有意思的是 巴菲特在过去从未投资过地产公司 今年2季度斥资8亿美元买入了美国前五家最大地产公司中的三家 这是在已经大涨了二三十倍之后 我国央行持续降息之后 不仅住房按揭贷款利率下降 前段时间发的C-Reits 资本化率已经降到了5.37%（之前8%左右起步） 很多资产的价格并没有得到真正的重估 顺便说一句 市场经济中住宅的金融属性是天然的 因为可以按揭 抵押 更重要的是可出租产生现金流