1.总人口14亿，是大家公认的人口天花板。
2.城镇化率超过了65%，已经达到发达国家75%以上。
3.老龄化，目前超过20%，到2050年超过40%～50%。老龄人对购房需求减少。并且还有大量房子剩余出来。
4.2019年中国一年以上库存房超过6亿平方。中国老百姓手中闲置房子有20%以上。90年代后所有新建房子面积超过300亿平方。房价上涨库存，开发商没感觉。房价不涨，卖不掉，才发现库存要命了。
5.到2020年，中国人均住房50平。50平在发达国家也是天花板。40年前人均5平，到目前人均50平。想造泡沫都造不出来了。
6.2020年中国新造住房17亿平方，而同一年，全世界其他国家总建设20亿平方。凭什么20%人口占比，已经到人均天花板了，要用接近50%的新增住房？
7.土地价格，20年翻了4翻，平均涨幅大约15，16倍。正因为涨价，所以大家拼命融资，贷款。这是长期路径依赖，长期惯性，培养了温床。
8.旧城改造，危房改造，基础设施建设也差不多了。
9.大学过剩了，3000多所大学，人均50平方教学用地也到天花板了。不会继续扩张，也不会从3000多所大学扩张到4000多。
10.房地产商的金融杠杆已经到90%，也已经到头。
中国房地产开发商进入新常态：
1.房地产降低杠杆率，未来负债率会像欧美一样，控制在40%—50%左右。
2.降库存
3.房地产商不会在搞多元化。
4.全国房地产商数量要减少，从9万个降低到1万个以内。
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5.开发商卖盘是商售一体。一半留着租赁，租赁的收入，去发债券，引入资本市场上的债券资本。
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