国内这轮房价会跌多少？
日本当年房价腰斩不止。美国次贷危机前后，房价从高点下跌了不到30%（房地美房价指数从高点166跌至120）。本轮国内大部分地区房价跌幅也超过了20%，从租售比、房价收入比看泡沫还是比较大。目前非一线城市租金回报大概2%，一线只有1.5%，整体3%以上才算合理，目前二手房价也没有止跌迹象。我认为国内这轮跌幅会超过30%，更接近日本。
房地产需求还有空间吗？
我认为有的，国内城镇化率不到70%，离发达国家还有距离，人均居住条件我也不认为有多好。至于人口因素，结合购房年龄和出生率大幅下滑的时间点看，真正对房地产市场造成重大影响的时间点是在20年以后。从需求角度看，我们至少应该强于日本。
所以，我认为目前国内房地产的主要问题是价格泡沫而不是需求不足，二手房交易活跃就是佐证。前些年供给是过剩的，但目前的销售面积低可能是超调。新房限价导致了新房市场出清缓慢。
为什么国内这轮房地产危机对金融系统的冲击小于90年代日本和美国次贷危机？
首先，这轮房地产危机还没有结束，现在下结论还有点早。不过从各项数据看，我认为这轮地产出清对金融系统的冲击应该比美国和日本小一些（不考虑城投债问题）。地产债务的大头是按揭贷款，我国居民按揭贷款（加上变相经营贷）预计在40多万亿，而房企金融债务预计在10多万亿。日本和美国的金融崩溃主要是按揭贷款出现大规模断供。目前我国居民杠杆率61%左右，略低于日本和美国的高点水平，再加上存量和增量住房公积金，我国居民的还贷压力应该要小一些。而且国内没有个人破产习惯，资不抵债了也会咬牙还，按揭贷款大概率还是安全的。金融系统的压力也会小一些。$万科A(SZ000002)$ $保利发展(SH600048)$