买在万科股价27元的时候，买了之后股价仍在跌跌不休，因此第一次写投资笔记，写的同时也是在梳理自己买入持有的逻辑，坚定自己持有的信心。
先来分析一下下跌原因，在国内集中拿地和房住不炒的多重政策下，房地产行业不被市场看好，尽快万科的业绩并没有太大的毛病且利润也是保持正增长的。首先为了为下文做铺垫，说一下成长股与价值股的区别，价值股的定义是：1.行业的占有率很高，已经达到70%，企业市场占有率已经差不多到顶，提高空间有限。2.ROE大于15%。3.分红率大于5%。4.每年有5%~10%的成长性（可以看作是利润增长率）。5.15倍以内的PE。代表企业有：大秦铁路，双汇发展，中国神华。成长股的定义：1.行业渗透率和市场占有率有一定的提升空间。2.ROE指标大于15%。3.利润增长率大于15%（这是成长股和价值股的分水岭）。代表企业：贵州茅台，恒瑞医药，海天味业。数据来看，万科16－18年净利润增长率分别为16.02%、33.44%，20.39%，是名副其实的成长股，但19年归母净利润337.73元，同比增长15.10%，20年415.16亿，同比增长6.80%，增长率少于15%（许多因素，疫情影响是其中之一），成功的掉出了成长股的队列，（前文提到增长率15%是价值股和成长股的分水岭）。但其分红率又没有传统价值股高，因此是两边不着调，不受价值股偏好和成长股偏好投资者的青睐。
万科的竞争优势
在房地产行业，并没有太明显的护城河。比如地产品牌、户型产品专利、客户转换成本、网络效益之类的，在地产行业并不能算是绝对的竞争优势。对于消费者来说，取决与它要不要买这个房产的因素只有房子的地理位置，交通优势，和户型合不合适等。通俗来讲，就是我住在这个城市，这个楼盘的区位和交通都挺好，价格在接受范围内，也有一定升值空间，这种情况下楼盘的开发商品牌对于我消费者来说是比较小的。所以得出的结论是“拿地为王”，不管你开发商是国企也好，top1也罢，没有地你也是白搭。
所以拿越多地，你就能赚越多钱。此时，有人可能会问，如果拿了一些不好的地，卖不出去亏钱怎么办？本人作为非资深建筑设计从业者的一点体会是，一般地产商拿地钱都会做预案，计算过货值与利润后才会去拿地，且国内top10的开发商控成本控的是非常可怕的。最后在国内集中拿地的大背景下，对开发商的要求更大，中小开发商拿地难度加大，面临着被洗出局的困境，部分大开发商需要联合央企才能成功拿到地。而万科凭借自身实力前提稳居拿地top1。可以说在国家政策背景下，有人看到的是房地产行业没有前景，而有人看到的是行业的洗牌，强者恒强.....
万科的估值
2020疫情肆虐的一年的归母净利润是415.16亿，假设21年业绩利润0增长，根据估值中枢9倍PE，市值是3636亿，对应股价32.16元。 假设5%负增长，415.16*（1－5%）=394.402亿元，对应市值3549亿，对应股价30.55元。假设极端出现15%负增长，415.16*（1－15%）=352.89亿，对应市值3176亿，对应股价27.34元，因此我买在了万科27元时，我不相信21年会有15%的负增长，所以我回继续持有。做自己该做的，剩下的交给时间。。。。
