在公募基金领域，上一个伟大的创新是分级基金，可惜分级基金几乎就要烟消云散了。终于，我们即将迎来又一个伟大的创新，这就是公募Reits。
现在各路机构都在热烈地讨论Reits蕴含的机会。对于基金管理人、专项计划管理人、基础设施原始权益人、运营服务商，无疑都在迎面巨大的蓝海。
但是，站在个人投资者角度，理性分析Reits投资机会与风险的文章却不多。本文试着就此角度列几点个人的思考。毕竟是新事物，以下分析很可能不成熟，后续还须不断修正。
持有Reits，就得接受权益性资产的大幅波动
一些投资者以往其实也通过信托、私募基金等形式投资过基础设施，但本质上多数还是债权投资而已，投资者所预期的是约定的固定收益。
此前发行的鹏华前海万科Reits创新基金，其实也通过“保证金账户”条款提供了一定的增信机制。
但对于即将到来的公募Reits，投资者参与的是真正的权益性投资，理论上不会有确保固定回报的任何增信措施。
也即，投资者不能简单地将Reits当作非标固收或债券来投资。
投资者持有了Reits，就得接受权益性资产可能面对的各种波动。特别是在极端冲击下，市场非理性因素可能放大负面影响，使得Reits的跌幅显著大于其底层资产的真实跌幅。
以恒生Reits指数为例，如果撇开金融危机不看，指数向上的趋势还是挺稳健的。但是，2018年金融危机中，前11个月下跌51%，此后用了16个月才收回失地。而在最近一轮调整中，自2019年7月以来，已下跌38%。
当然，具体波动的大小，也取决于市场对资产的认可。例如，美国为电信业提供铁塔设施的美国电塔（AMT），今年虽然一度下跌30%，但很快就在4月创出了新高。
而像Brookfied旗下的零售物业Reits（BPYU），目前价位较前期高点仍有45%的跌幅。
概括来说，虽然Reits的分红一般较为稳定（通常在4%-6%）之间，且长期看有持续增值的可能，但如果投资者买入时机不妥，正好赶上金融危机，则短期内需要承担较大的账面损失。
不过，换个角度来看，Reits股价的大幅波动，恰恰也为长期投资者提供了低位买入的时机。
也即，对比常规债权类资产，Reits给予了更高的收益，但也给了投资人更刺激的感受。
选对资产最重要，管理人也很重要
下表是亚太地区按物业类型区分的Reits的综合年化收益率（包括派息及股价波动）。从近3年数据来看，酒店与零售资产表现较差。而工业与物流、医疗健康收益较高（注意：如果国内Reits未享有有效的税收优惠，收益率不能简单类比海外市场）。
在此次试点所提及的资产种类中，业内较看好的为仓储物流与数据中心类资产。例如丰树物流信托（新加坡上市的Reits），其持有内地多笔物流资产，去年表现十分抢眼，今年的行情也相对抗跌。
但投资者也要关注，对于大家一致看好的资产，原始持有人是否愿意卖出来？出让的价格是否公允？
如果定价时已经隐含了过于乐观的预期，则投资者持有Reits所能享受的增值空间，就较为有限了。
此外，对于Reits来说，项目的管理方也很重要。涉及Reits如何通过基金增发或债务融资进行扩张，并购怎样的资产，底层资产如何进行日常的运营，以及对管理方如何激励，管理费的收取是否合理。诸多因素都会影响Reits的长期价值。
有一个负面的例子，就是持有北京CBD核心地段华贸中心写字楼的春泉产业信托（1426.HK）。持有如此优良的资产，但上市6年多，其复权股价涨幅甚微。此前还有投资人忍无可忍，提出来要求罢免管理人。
适合什么样的投资人
对于习惯于购买固收资产的投资者，是继续选择年化7-8%的房地产信托呢，还是选择长期年化收益率可达到10%以上、但净值可能大幅波动的Reits呢？
笔者认为，可能大部分投资者目前还是会选择房地产信托。投资房地产信托，逻辑简单，确定性强。项目好、开发商实力强、增信到位、受托人靠谱，这就让人踏实了。
而如果选择Reits，虽然收益高一些，但不可控因素太多。既要操心行业需求是否旺盛，还得指望别出现天灾人祸。
当然，未来随着信托、银行理财等产品的收益率进一步走低，必然有部分传统固收投资者转向Reits。
那么，对于原本习惯于股票投资的投资者呢？他们或许会抱怨，Reits跌起毫不含糊，但涨起来却缺少股票的激情。
没错，Reits比起股票来，几乎就没什么想象空间。股票看EPS（每股收益），EPS可以靠题材、故事来“夸大性”预期，而Reits看FFO（营运现金流），FFO基于相对稳定的租约，没什么想象空间，即便租金每年要提价，也只是小幅上涨而已。
这么看来，喜欢股票刺激感的投资者，应该不会选择Reits。不过，一些能接受Reits高波动性、又觉得Reits的内在价值比股票更具确定性的投资者，应该会配置Reits。
比如，喜欢长江电力、上海机场等基础设施类股票的投资者，可能也会看上Reits。
不必急于参与Reits首发
Reits试点，只许成功，不许失败。预计首批基金应该会拿到一些比较优质的底层资产。
即便如此，笔者还是建议个人投资者谨慎为主。如果不是特别稀缺的资产，不必急于参与Reits首发。
公募Reits，大概率会采用封闭式基金的结构。而封基折价的概率很大，投资者完全可以等待更好的上车时机。
鹏华前海万科Reits，目前是折价交易。已清算的嘉实元和，曾持有优质的能源基础设施，也是长期折价交易。
有份去年的统计表明，新加坡上市的持有中国内地资产的9只Reits中，仅有2只处于溢价状态（分别是丰树物流信托、雅诗阁公寓信托）。
另据戴德梁行的报告，香港REITs首次公开发行时平均市净率为0.91倍，而截至2019年12 月31日，平均市净率下降至 0.64倍。
除了折价交易的问题外，流动性如何，也是大额投资者需要关注的问题。
总之，我们期待机构投资者为主的投资者群体积极参与Reits试点，推动中国Reits市场的成熟，并倒逼Reits管理人提升实物资产管理能力、加强信息披露、保护投资人利益。
而后，Reits必然会吸引越来越多的曾习惯于非标固收资产的个人投资者。
（长期关注金融产品投资。倡导理性投资。微信公众号：财富风控师）