（前段时间有群友整理了我几年来的挖坑扯淡，看了几眼吓得赶紧关掉了，这都什么鬼。扯淡能力瞬间被打到零级，不敢写也不敢发，感谢 微博@伯通李 的当面讨论和发在虎嗅上的简写版的示范，重写了这篇勉强敢拿出来见人）。
4月6日，住建和国土部下发通知，要求各地房产库存过低的，要显著加快供地，库存过高的要停止供地。当时心存犹疑：“库存低的要显著加快供地”和之前“严格控制特大城市扩张”的规定，打架了，哪个会赢？
隔天，北京就宣布未来5年新增住房150万套（现有约750万套），大概是前5年新房成交量的3倍。OK，至少短期内新规定有些效力。就像计划生育了十几年，终于出来个“单独二胎”一样，信号虽小，但意味深长。
大气候是，最近高层屡屡强调“加快形成房地产长效机制”，正好把旧机制的框架，还有新机制的博弈可能，做一个梳理。
牵扯到土地和财政、金融货币和收入循环、央地关系和政策博弈、居民的应对，这四条交错的主线都会涉及，所以这篇文章可能会比较长，而且每一段里都有小因果小逻辑，对读者要求太高了…
第一部分：目前状态的由来
1、93年到03年打下的框架
为了节约篇幅，把93年税改和央地关系调整作为一个起点。这之前，大多部委是没钱又没权，饿的嗷嗷叫。税改之后，财权大幅上收，结果是部委们爽了，县乡饿的嗷嗷叫。
98年进行了房地产的市场化改革，但当年修订的《土地管理法》明文规定，土地补偿费和安置补助费的总和，不得超过前三年平均年产值的15倍，省级政府批准可以增到不超过30倍。第63条又规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。
这就基本把土地的口子给垄断了。极度缺钱的地方政府，在随后的史上最宏大的城市化、开发区的进程中，走上了土地财政之路，住宅用地换土地出让金，工业用地换增值税，城投平台换贷款。
早期钱少事儿多，多数基层只能不讲规矩了，少不得各种因为征地拆迁而酿成的冲突和悲剧，与农业税（06年取消）、计生（16年接近取消）可以相提并论。“每一个人的家乡都在沦陷”。只剩中心城市、省会和个别城市等能在治安、教育、卫生、医疗、发展机会方面还有可观之处。这与美日欧等发达国家形成了明显对照，后者通常只有机会上的差别，小城市和乡郊的秩序，往往比大城市中心还要好。
农村土地不准入市，资本和富豪不能下乡落地、土地不能自由交易、转变用途和获得信贷，结果是几亿农民过度依靠出售体力，勉强糊口，支付教育、医疗、进城门槛之外，没有什么消费能力，还有承担信贷的凭借。
2016年，城镇居民（约占54%）的人均可支配收入是农村的2.72倍；13亿国民中收入最低的60%，平均起来每月可支配收入仅1100元。这怎么能买的起高铁票、三四线房产（以及钢铁水泥煤炭家电汽车）、用的起集中供热不烧小煤炉、不乱排垃圾和污水？所以“产能过剩”“环保难题”“资产泡沫”“顺差过多”等等其实是伪问题，是产权和信贷局限在城市的诸多后果而已。
另一个后果就是，竞争中胜出的居民，极难在乡郊置办庄园、别墅、参与学区，只能继续打下一个关卡：在海外购置别墅、培育后代。附带结果之一是数以万亿计的财富成为别国公民的“海外”资产。这种财税和土地机制，近乎成为一个逐层向上、向海外抽取精英和财富的水泵矩阵，没有反哺。
(伯通做的图，漏了凌驾所有之上的最高级种姓婆罗门)
看懂的人最后发现了这个游戏的通关秘籍，就是借助杠杆提前在中心城市卡位，“京沪永远涨”背后的逻辑大概如此。
2、03年后的“宏观调控”加码
03年是换届之年。理想状态是升级基本操作系统，把93年版本中（可能是受苏联解体的刺激而不计代价的）过强中央、过弱地方的格局，做一个平衡调整。但历史通常是反过来的：一个架构运行十年，那最有话语权的往往是这个架构下的得益者。
结果是这10年的重点变成了“纠偏”。加上民众流行的观点之一， 是教育医疗等市场化、国企私有化等太快了，需要慢下来等一等国家的良心。“宏观调控”时代来临，各部委相对于地方的权力空前提升，国企相对于民企也获得了空前的优势和资源。
土地管制也在这期间开始层层加码，04年房地产首轮调控启动，06年出台了“18亿亩耕地红线”，结果就是大家熟悉的中心城市的房价开始超速上涨，而三四线城市库存压力更大，引发更多的部委调控。
09年应对危机时， 最初设想中其实是加杠杆和减税两个方案并行的，但由于前几年没做多少改革准备，结果变成了大放贷。到了还贷周期，民企一地鸡毛，而国企和地方基建的债务，反而为了保GDP和就业，不得不继续放下去。先是灌饱了稀缺资产的价格，接着就开始构成资金外流的压力。
最后一步，就是13年部委按照惯性继续出台调控政策，“严厉控制特大城市扩张”，到地方开始落实（2015、2016年中心城市供地急剧减少），结果是房价恐慌性暴涨，终于触到了其他部委（央行）的线了。
在这之前，疑似财政和央行对土地和发展规划无权吱声 – 即使他们预见到了风险也只能忍着，只有到风险临近的时候，才有可能委婉的提出：喂，这样子下去会崩掉的啊。
插入一个可能的特色规律：
每个部委的规定和政策都是永远正确的，如果加上了“中央精神”、“基本国策”的背书，就不仅是永远正确，还要年年加码。除非撞到了另一个部委（或者另一个国家）的红线。
比如计生政策就长期正确，直到负责养老金的部委摔了电脑：这预算没法做了。至于民间和学者们多少声讨反对，在政策博弈中更接近于背景噪音。
所以未来到底是按照已有模式继续下去，还是会另起套路，就要关注财政和货币当局的想法和改革准备了。
第二部分：多数人忽略掉的改革准备
1、 财政部门的调整和设计
13年起，财政部门的首次被定位为“国家治理的基础和重要支柱”，不再是出纳的定位了，但离正常国家还有一些距离：西方财长的权力和地位，大多仅次于总统/首相，平级于国防、外交、安全、贸易等重要部长。没权力就推进缓慢，未来是会加速推进，还是人走茶凉，也不大好说。
这几年来财政部门做了不少准备，包括：
1） 逐步规范各部委的自由财权，要求各种专项拨款，从“跑部钱进”的抽屉里，拿到地方预算大帐的台面上来；
2） 统一流转税（营改增），微调中央和地方的分享比例（16年底增值税定额返还）；
3） 推动地方财政的公开化和地方债券的市场化。逐步卡死地方政府从银行直接间接搞钱的通道，包括宣布18年起所有财政担保无效。
4） 推动地方的财政法人主体定位。当债务利息达到财政收入的警戒线时，地方必须冻结支出、裁员、出售资产。（如果这条生效，还会打架的。地方被迫裁员时，多半不会先裁警察城管老师医生，而是先裁妇联、文联、工会、体委、日报社等。但上级妇联文联不乐意怎么办，拨钱吗？）
5） 最重大的举措是设置了“央地分权”的指导意见（国发2016年49号文），国防、外交、国安、边境、跨省大河和交通、重大传染病、战略资源等归属中央事权，而教育、医疗、治安、规划等重要权力下放为央地共管或者地方主导。
“央地分权”远超过了补丁的意义，而是接近新一代基本操作系统。大概能决定未来二十年是会在人均万把美元上玩V型、L型、I型，还是在2万美元左右小幅波动。如果大而化之的讲，甚至是从秦朝起到现在2000年里一直未能达成的框架稳定性。不过现在强调它疑似有些不合时宜，草草颁布了就冷藏起来，毕竟要分解部委和权力、扩充地方财政和法人主体资格，要动太多法规、制度、位子和利益了。
2、土地制度的改革准备。
土地方面的改革准备，目前看到的是今年完成城乡土地确权发证，全国房产信息联网，全国人大本届完成《土地管理法》修订（希望已经调任人大的黄市长能够参与），这些相当于是为后续改革提供一些可操作性、可监督性和法律依据，免得搞成王安石变法那种祸害。
如果这次《土地管理法》和部委权限下放的比较到位，那即便两三亿人住进1亿套别墅占掉1亿亩耕地，现有19亿亩耕地变18亿亩也不影响粮食安全，但对于完善经济和货币内部循环链条、开启正常循环，意义可就非常重大了。如果小改小闹，拖20年再放开，那代价多半是20年内数百万人移民，数十万亿财富带往他国。
按目前国内专家和民意（保证粮食安全，节约利用土地，防止兼并，稳定第一等等），多半是稍有让步、继续顽固。但如果财政和央行的压力非常巨大、并且起到主导作用，那也有可能压倒土地政策惯性的。
第三部分：正常财政中土地和房产税的角色
目前财政收入结构中，增值税占比过高，而增值税非常接近工薪税（设备、原料、电力等成本可以抵扣，而人力成本不能抵扣）。再加上社保、公积金和所得税，造就了一个畸形的收入和消费结构。企业家和工薪阶层的收入的大头被拿走了。消费和信贷能力不足（产能过剩）、还款能力不足（资产价格也会有天花板）。
形象一点儿说，就是单对着一条腿（实业）割肉，而不对财产征税。等实业、就业和工薪割到走不动甚至割垮了，那其实资产价格也走不动甚至会垮。
在产业集聚时代，很多县乡其实已经无法维系制造业了。但由于地方政府对增值税的过度依赖，只能继续在土地、环保、信贷等方面不计代价进行维系。地方财力长期不足，部委们的KPI考核却变本加厉，那当地干部们只能进化出另一种天赋技能：向上花样讨钱（持续增加财政压力），向下花样糊弄，教育、医疗、环保、治安等等，除了政府周边之外都没法细看。
而房产税天然是地方税。如果地方财政收入和政绩主要来自于地方税的话，那大概一届的时间，很多地方官也许会拿出当年绞尽脑汁、拼命喝酒也要招商引资的劲头，用在改善规划、环保、治安、教育、医疗等方面，像是换了个人。（所以不仅居民们担心薅羊毛反对房产税，其实老革命们更反对房产税：基层干部以后给谁打工？）
但如前所述，当地方增值税增不动了、地方贷款又被卡死了、卖地也没人买的起的时候，地方只能葛优瘫，或者撒泼讨钱，不给钱那就得给政策（比如裁员或者卖国资），或者新的利益安排了。
短期看的过渡策略，可能是老地老办法、新地新办法、各地自行决定。比如新增、翻建、扩建的请求，权利清晰一致同意且经过当地规划许可的，就给办证，允许出售、贷款，但必须补交市政建设基金（各地自行按区域划定每平米几百到几万元不等）、补交电力、排污、供热、垃圾处理等增容费，且年年缴纳房产税。这比地方政府原来垄断征地再卖的方式，收入可能更高。当然这只是猜测，详细可等京沪等地的“集体土地入市试点”的方案出来。
按照“不撞红线不改革”的规律，这么正确的道路，除了尽快修改《土地管理法》允许以外，还需要什么压力才能推呢？这就是下一部分了。
第四部分：债务和货币安全的红线已经绷紧
如果说土地制度、经济发展模式等等还和各种国情、文化等有关，大家可以吵个没完的话，那货币和债务可就算是普世的硬邦邦的，没的可选择的。
基本税制、产权和行业准入等20年几乎不动，已经放开的领域里资本已经够多，极少还有额外收益了。但GDP增长、就业、财政的目标，迫使信贷继续增长，而且主要是支持利润和还款来源都很可疑的国企、政府基建项目。现在国企和地方政府的负债，早已超过百万亿的规模了。
而我们知道，每一笔新增货币（信贷），在出生之时都已经注定了死期（还款条款），货币总量可以视为每笔尚未偿还的债务之和，就像人口总量是所有尚未死亡的个体之和。而投资收益率，是绝大多数经济指标的基础指标。企业收益低则自然会积累低，税收、就业、收入、还款能力、资产价格、信贷安全、币值汇率，都会自然冻住。
这时仍然高速积累大量无法偿还的债务，那最严重的会毁掉货币信用（比如津巴布韦和委内瑞拉的财政）并进而毁掉社会秩序和政权存续；轻一点儿的会毁掉资产价格和银行（比如90年日本的地产贷款、07年美国的房贷）。
就以现在而言，再继续给没效益的国企和基建增加贷款，或者给居民恐慌性的高位买盘增加贷款（但未来还款能力处于高风险状态），那会继续推高资产价格，掏空银行还有外汇。尤其是今年美元加息、美帝减税，汹涌的人民币想要出海，那简直是把央行和外管放在火上烤。必须出手。
常见的债务危机的解决出路，不外乎坐视贬值+通胀，或者主动紧缩+疗伤，或者债务转移（类似于QE，由财政和央行临时扛起来）。
但对人民币而言，大幅贬值+通胀这条路其实没用，因为体量太大了，其他国家必须跟着贬值才能自保，没法贬值的（美元）就只能制裁，这既解决不了问题，还冲击全球秩序并导致反弹，一旦进入加码对抗循环了，保不住的可不只是人民币。
紧缩呢则过于痛苦。设想一下98-99年财政的拮据、基层公务员的白条、国企的破产和下岗就能理解。比起20年前，可能要多一份房价的下跌，和金融从业人员的减薪和裁员。更关键的是，这次即便是紧缩了，之后也很难有WTO和房地产那种动力能够再度拉起腾飞了，寒风中要伫立多久？
所以这两种方案都接近于白受罪而且耽误时间，因为根源还没有动，税制、土地、国资国债、国企和财政约束等方面，还远不是一个正常经济体。
理论上财政和央行可以短期扛一阵儿。比如减增值税和社保，能立即改善企业利润、工薪和就业，增加新的消费和信贷，保住资产价格。赤字由国债过渡和弥补(相当于把债务从企业转为政府)，再用国资出售来偿还国债。由于资产收益率的上升，外汇流出也会得到遏止。
长期走向就只有“央地分权”+“土地自由”，经济、教育、医疗、保障、土地、规划、粮食等权力尽可能的下放地方和民间，包括土地使用权如何流转、变更用途、怎样开征房产税，都交由各地自己想办法去试。
毕竟95%以上的国土不能贷款，财富单向汲取没有循环，那几百万亿货币堆在那2-3%的“出让土地”上，就像摞积木，神仙也摞不下去的，何况央行。
所以说，这 20年来的惯性还能不能继续走下去，这次央行和货币的红线，是能直接促使土地、财税开始改革，还是经历几次“白受罪和耽误时间”，甚至会被厌恶改革的其他部委和决策者怼回去，还真不太好说。
所以，在决定是否按十几年调控期的赌博策略进行下注之前，不妨先观望思考一下，这个旧套路中央还玩不玩了，“房地产长效机制”什么时候能磨出来。
另：对于满脑袋马列政经思维的人，一听到土地自由就立刻想到“土地兼并”“社会动荡”“流离失所”的读者，不想回复。之前有一篇帖子猜测东亚土改等对社会生态、生育率低下的关联，可见：网页链接 可以参考。
最后还得感谢伯通，要不这篇不知会在电脑里锁多久。