回复@unite_zhao: 包租婆本身又不参与免税经营，还是运营自己的商铺收租赚钱，本质还是没啥变化的，强势保底毫无意义，租客赚钱了肯定多分，租客不赚钱就翻脸撕毁合同……
至于怎么估值，还是跟每个人的预期回报率有关系哈，一年赚 40 ～ 50 亿的商场，有人 2% 回报率就满意了，就出 2000 亿买，有人要求回报率 10%，只愿意出400 ～ 500 亿也正常，有人愿意按这个价卖么？//@unite_zhao:回复@股东甲:在我看：规模指标上，回到2019年的状况，没大问题。但我估计啊，毛利率和ROE指标，可能再回到2019年的概率不是很大，我擅长降低预期。
免税行业的重大趋势性变化，导致上海机场的生意模式（赚钱能力）发生重大变化，采用历史回溯法的估值与安全边际是价值陷阱（不适用啦），特别类似万科。主要是2个方面，如下：
1）浦东机场：从原来的机场版SKP或者IFC，变成了机场版SKP+轻奢百货。例如：曼谷素万机场，一个综合度+平衡度更好的商业体。
2）虹桥机场等资产注入：从一个五星的世界级商业，添加一个四星的次等级商业。资产规模大了，但质量降低，例如:恒隆地产的商场组合，好坏都有。
上机免税生意的本质变化，从强势纯粹收租婆+免税商纯打工，演变为与免税商的风险共担+上不封顶：出入境客流*单客价*扣点率+上海和北京对应的免税店的股权收益+机场提货扣点。