很多人到现在都不知道房地产行业，有哪些新的发展趋势，一味地唱空或唱多，以至于在资本市场上，也形成了非理性地抛售。
这对我们打算持续买进的人来说，当然是好事，前几天明确了「龙湖集团」的投资价值，后面又补充了物业龙头「碧桂园服务」。
今天分享点儿什么呢？想着大家在假期结束后要直面A股的六亲不认了，不如以龙湖为例，简单拆解一下它的几个业务条线，以小见大，从而窥探整个房地产行业的几个重要的发展趋势。
这些兴许对你们研究大A的房地产板块有帮助，利用它A股的六亲不认，为自己低成本建仓。
首先我们还是看房地产开发业务，这个比较传统，仍然是龙湖的收入大头儿，不同于其他开发商的是，龙湖负债率比较低，而且债务成本仅次于大央企。
关键是它的项目多集中在高线级城市，定位是改善型住房，俗称「豪宅」吧，这个方向有问题吗？
我觉得没问题，刚需房接近饱和了，尤其是那些人口持续净流出的三线以外小城市，都已经过剩了。
而大城市的集聚效应还将持续数十年，哪怕是像纽约、伦敦、东京这类发达国家的超级城市，也都还在扩容，吸引更多其他城市的人到这里安家落户。
至于为什么，在《大国大城》这本书里有详细论述，很精彩，感兴趣的朋友可以买来看看。
总之就是，人们聚集在一起，从宏观层面看，能起到1+1>2的效果；从微观层面看，个人更容易找到工作，能赚到更多钱。
所以龙湖早早地领先于其他开发商，专攻这些高线级城市的有钱人市场，走TOD开发模式，可以说是先见之明的。
另外，有钱了就想吃好的、穿好的、住好的，这是人之常情，改善型住房的空间还是很大的。
通过二十年的深耕细作，龙湖在上面一些发达城市建立了比较好的声誉，这也为后续能够抓住新的行业发展趋势，打下了坚实的基础。
那么这些新的行业发展趋势都是什么呢？
一个是商业地产的运营业务，比如购物中心、写字楼、综合体、文旅项目等等，以前这些业务大都是重资产，自己找地、出钱来建，建完以后自己招商、销售或出租，运营。
但是随着电商席卷整个零售业，购物中心大多变了味儿，很多都成了餐饮城，40%以上的消费都在吃喝上面。
尤其是最近这五六年，你看连万达的王健林也都在转型，抛弃了重资产模式，改为轻资产的品牌输出和运营输出。
也就是地你出，钱你出，建的时候最好也按我的方案建，建成后的招商、运营、收租这些事儿交给我，当然，挂我的牌子。
也许有人会想，世界上有这等好事？确实有，凭借运营商的操盘经验和品牌、资源，就能让一个老的购物中心起死回升，更别说新的了，好的运营商能把它玩儿出花来。
我们再看另一个行业新趋势，就是长租公寓。这一块儿有的公司选择了轻资产路线，说白了就是当二房东。
也有的，会选择自营+代管，这类企业多是开发商背景，比如万科的泊寓，龙湖的冠寓，好的位置+好的品质+好的物业，是这些品牌能够做起来的主要原因。
说到物业，就正好带出了另一个新的行业发展趋势，就是“物业+”。
我知道，可能很多人现在一提到物业，就气不打一处来，钱没少交，事儿却没见他多干，这是当前物业公司的普遍问题，关键是想换掉它，还没那么容易。
这一块儿我不扯太多了，因为以我对物业公司的了解，写一万字分析真的轻轻松松，。
但今天主要是拆解龙湖的几个利润来源，同时窥探房地产行业的几个发展趋势，所以对物业管理这块儿就不多说了。
总之就是，良币一定会驱逐劣币，物业品牌不仅能带动新房的销售，而且还有利于二手房的保值和交易。
现在已经有很多开发商不自己承揽物业了，会优先选择知名的物业公司进行合作，龙湖也好，万物云也好，碧桂园也好，都通过第三方大大地拓展了自己的管理边界。
所以「物业+」是个大方向，至于加什么，托教？家政？广告？基础医疗？旅游团？二手房交易？这要看实际的业务拓展能力了。
但是只要人们还在小区里住，就等于物业的私域流量还在，慢慢试吧，能给业主们提供质优价廉的便利，还能顺便赚钱，就不是一举两得。
最后一个行业新趋势是目前正高速增长的项目代建业务。也是轻资产运营，公司出品牌、出方案、找人做事。
简单说就是项目整体承包商。委托方只需要把钱和地准备到位，然后招标，把后面的事情都交给代建方做。
比如你是一家国企老总，或当地的土豪，你想建一个小区、一个商场，需要亲自动手吗？万一搞砸了，麻烦事儿一大堆啊。
这时候，龙湖、万科、保利这些大房企来找你，说你别自己瞎搞了，交给我们吧，不光把你想要的房子给你设计好、建好，还帮你把它们卖出去，不光卖出去，后面的物业也帮你做。
这就是未来房地产开发的一个新趋势，以前那种自己去银行贷款、拿地、高周转模式，在这两年的债务危机中，已经暴露出它的许多问题来。
但是一些优秀的房企，经过十几二十年的兢兢业业，建立起了一个声誉卓著的品牌，这时候就可以不用再自己出钱了。
就好像我们作为基金公司一样，一开始都是用自己的钱赚钱，但是后面随着业绩被越来越多的人认可，就可以用投资者的钱来赚钱了，自己最多只需要跟投一部分即可，当然，前提是，投资者赚到钱，管理人才能赚到钱。
项目代建也一样，品牌打出来了，在一些项目上就不需要自己出钱了，给客户服务好，让他们满意，让他们从项目中赚到钱，自己拿管理费、拿奖金，就这么回事儿。
上面这几个大的业务，就是目前龙湖的五大业务条线，除了地产开发和项目代建以外，后面的商业运营、长租公寓、物业管理都有着持续的、稳定增长的现金净流入。
而地产开发和项目代建，又都是后面三个业务的先头部队，攻下了「一座城池」、后续的服务也就签订了。
这其实还不包括另一个大趋势，虽然龙湖并没有在官方层面披露这部分内容，但是以我的了解，未来国内的房地产基金领域最大的玩家，很可能都是从这几家房企里面孵化出来的。
房地产基金是什么玩意？这可是块肥肉啊，龙湖们有先天优势，因为本身就在给它的业主们，尽可能地让房子保值增值，如果再给他一双基金的翅膀，那，它能把自己财报做成一张张银票。
以上就是当前房地产行业正在发生的趋势，个别已经在加速了，我们之所以要持续买进龙湖以及碧桂园服务，就是因为我们看重的是新的业态，是这些新的业务持续增长的净现金流入。
这是做价值投资、看懂生意的关键，那种很难持续的、经常变化的生意，用价值投资的估值模型往上套，是套不进去的。
但是像这种每年、每季度、每个月都在流入的“现金奶牛”，却可以很容易地估算它们的内在价值。
所以，市场给了我们这么难得的机会，不重仓哪行？你们觉得呢？