$宝业集团(02355)$
                                            宝业到底值多少钱
 
宝业大股东长期压制股价，甚至利用准则转换的机会把房地产盈利直接计入净资产，可谓是无所不用其极,，因此宝业的账面盈利低估。为了合理估算宝业的公允价值，我们用调整后净资产和装配式建筑的估值两个部分加和来计算。
1、 账面归属于股东净资产，91.9亿；
2、 已售未结算房地产对应的利润，推测13亿
2019年计算地产收入20.9亿，经营利润7.6亿，净利润率36.4%；
2019年，预收房款35.7亿，按照当年净利润率计算，未实现利润13亿港币。
3、 房地产板块的土地溢价，保守估计45亿
简单起见，我们只考虑宝业四季园的土地升值。2019年平均售价3.5万/平米，根据公司公告，一期还有部分尾盘，二期尚有30万平米未开发，土地的账面成本基本可以忽略。按照1.5万/平米计算土地价值，应该非常保守了吧。这么计算，四季园二期土地溢价45亿。
4、 公司自有房产的溢价，推测12.3亿
投资性房地产中房产价值7.4亿，租金收入6400万，如果按照5%的租金回报率反推（可参考SOHO中国出售物业的价值，不到4%的租金回报），价值应该为12.8亿，溢价5.4亿，扣除40%左右的土地增值税及所得税，净溢价3.3亿，溢价率44%。
物业、厂房及设备中的房产原值20.5亿，宝业、湖北建工都是老企业，很多房产都是20年前的，账面价值很低了，但大家考虑一下武汉、绍兴的房价涨幅，按照投资性房地产的净溢价率44%考虑不高吧，公允价值应该增加9亿。
5、 装配式建筑板块的价值，假设估值20亿
这个公司披露的数据不多，欢迎大家讨论。但是，我们可以考虑到宝业20多年积累，给20亿港币估值不贵吧。
综上，宝业调整后的净资产加装配式建筑估值182.2亿，除以5.63亿股，折合每股32港币。参考@珠海股怪 的数据，按照净资产65%推测，私有化出价应该为21元。