@今日话题 $南都物业(SH603506)$ $万科A(SZ000002)$ $保利地产(SH600048)$
本人所在公司近日研究了物业行业及南都物业公司，整理研究结果如下。
物业管理行业经营模式：轻资产，周转快，现金流稳定
物业管理服务收费方式主要分为包干制和酬金制两种。包干制和酬金制的服务、对象大致 相同，包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，一般按照建筑面积计算。 盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担。该种收费方式促使企业树立成本意识，提 高自身服务效率，毛利率低。酬金制指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数 额，提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不 足均由业主享有或者承担。该种收费方式保证了业主的知情权，有利于财务透明，毛利率 高，酬金一般按照物业服务资金的 10%收取。
物业管理行业的运营模式决定了其轻资产，现金流稳定的特性。新签署收购管理面积和增 值服务推动企业规模增长：物业管理行业的运营模式决定了其轻资产，快周转的特点，资 本市场给予较高的估值。同时，存量楼盘的单位面积物业费较为稳定，且存量楼盘的物业 公司续约率高（ 98.48%）， 进一步保障了物业公司较为稳定的现金流，也意味着物业管理公司的管理面积增长主要依 靠新签署管理面积和收购物业管理合同
竞争格局：集中度提升空间较大，资本运作助力独立物业管理企业扩张
头部企业在管面积快速提升，未来规模仍有提升空间：根据中国指数研究院统计，2010 年，中国物业百强的总收入约为 198.6 亿，2016 年达 627.8 亿。物业行业头部企业利用其 较为成熟规范的管理模式，快速扩充管理项目，坚持规模化经营。2017 年 TOP100 平均管 理面积达到 3164 万平方米，管理面积占全国物业管理面积的 32.42%；TOP10 平均管理面 积达到 21588 万平方米，管理面积占全国的 11.06%。我们认为头部企业规模仍有较大提升 的空间。
公司介绍
南都物业是长三角地区具有国家一级资质的专业物业服务供应商，致力于为客户提供优质 的基础物业管理服务和多元化的增值服务。业务以杭州地区为基点，精耕江浙沪，适时向全国拓展。2018 年 2 月公司成功登陆 A 股市场，成为 A 股上市的第一家物业公司。
经过二十余年的发展，南都物业的服务版图已遍布浙江各大城市，并进入上海、江苏、四 川等十余个省（直辖市），截止 2018 年 6 月 30 日，公司累计总签约项目 392 个，累计总 签约面积 4994.96 万平方米。
公司提供的主要服务按业务类型可分为物业管理服务、增值服务和公寓租赁服务，其中物 业服务包括包干制物业管理服务、酬金制物业管理服务、案场服务和顾问咨询服务；增值 服务主要包括场所清洁、家政服务、绿化养护、入室维修等服务；公寓租赁服务是公司 2017 年起新增业务，以“群岛”为品牌的 MOMA 和 JUNGLE 两处公寓分别于 2017 年 7 月和 9 月正式投入运营，截至 2017 年底获得租金收益分别为 400.63 万元和 59.57 万元。
从营业收入构成来看，物业管理服务的营业收入占总营业收入的比例基本在 90%以上，是 公司收入主要来源，增值服务仍处于培育期，占比较小，但是 2018 年上半年占比突破 10%， 增速较快。根据公司的发展战略，未来几年公司仍将继续以物业管理服务为主，大力开展 增值服务，同时培育公司公寓租赁等新的利润增长点。
在横向扩张方面，公司主要依靠两大路径：
①拓展物业领域。物业管理服务是公司的基础业务，作为独立第三方物业管理公司，公司 更注重维护客户关系，与众多大客户达成多层合作，通过非住宅物业管理服务内生拓展， 增加公司业务的管理面积并提升毛利率水平。
②拓展城市版图。公司作为杭州本地企业，大部分主营业务集中在浙江区域，公司制定了 扩张计划，通过并购其他物业公司进行外延，管理项目数量和面积连年上升。
作为独立第三方物业服务企业，相比房地产开发背景的物业公司（如远洋亿家背靠远洋地 产、嘉宝股份背靠四川地产商蓝光集团、碧桂园物业背靠碧桂园、保利物业背靠保利地产 等），公司在获取住宅物业方面的优势较为薄弱，而且住宅物业大多实行“包干制”物业 收费模式，物管公司盈利空间有限，且压低成本的动力与地产公司创造品牌溢价的愿景有 所冲突
牵手“银泰置地”，开拓商业物业市场
与银泰置地合作，进军综合商业物业市场。2011 年起，南都物业与银泰置地签订了华东 区战略协议，开启综合商业物业市场全面开发阶段。银泰置地作为综合性商业地产开发与 经营商，旗下囊括“银泰中心”“银泰城”“顶级酒店与公寓”等产品线，在全国建成及在 建项目已达 70 余个，项目遍及北京、上海、杭州、成都等数十个城市，总开发和运营建 筑面积近 2000 万平方米，代表项目包括北京银泰中心、成都银泰中心、湖滨银泰项目等。 根据公司 2018 年中报，目前北京银泰置地商业有限公司持有公司 4.5%股权。银泰置地为 公司提供众多商业物业管理项目。商业物业管理是公司核心产品之一，根据公司官网展示 的项目信息，银泰相关的商业物业项目占公司项目的半数以上。此外，除了银泰置地本身 的资源，银泰集团的强大力量也为公司获取其他商办物业管理提供机会。2014 年阿里作为 二股东入股银泰商业（银泰商业和银泰置地均为银泰集团旗下公司），2017 年阿里巴巴成 为银泰商业大股东。根据公司招股说明书，2014-2017 年上半年，阿里巴巴项目连续成为 公司物业管理项目销售金额前五名。
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本人专注价值投资，在私募基担任分析师，主要分享个股基本面研究和公司调研记录，希望邀请更多专注价值投资的股友一起联合交流，联合共享研究信息和观点，实现对公司价值更加深入研究。有兴趣可以添加微信