最近楼市很多房产专家说上海房价起飞了，涨起来了，导致了一些上海的粉丝有些紧张了，开始焦虑了。
彭叔觉得这个时候，彭叔还是需要给他们泼下冷水，给他们降降温。
免得他们一冲动，就高位接盘了。
上海楼市从5月底出了利好以后到现在，上海楼市的成交量的确是增加了，这个是客观事实。
我们不能否认，但是上海的这个成交量，不是上海房东涨价卖房子，然后一堆人还在求着上海房东把房子赶紧卖给他。
现在上海楼市的成交量，本质还是靠降价换量来的，不是那种靠涨价卖房来的。
这是彭叔记录的，上海楼市从5月底到现在的二手房挂牌价对比。
从5月底，到6月底，上海楼市的陆家嘴房价从107000元，降至了106000元，上海楼市的黄浦滨江房价从109000元降至了107000元，以及等等的。
就是我们能看到，上海楼市的各个板块房价还是在往下跌的。
说明上海房东没有涨价卖房子，而是在那降价卖房子。
如果说上海房东在涨价卖房子的话，那么上海楼市的二手房挂牌价不可能没有显示出来的。
所以上海楼市在5月底之后，并不是像那些房产专家说的一样，来了个什么涨价卖房子，他们还是在降价卖房子的。
彭叔也和上海的房产中介聊过。
他们给彭叔的真实反馈，就是上海楼市的二手房还是在降价走量，并没有涨价，哪怕是上海楼市黄浦区的那些核心改善房，也是在降价走量的。
因为上海能买得起核心地段的二手房的人，他们普遍不甘心自己去接盘二手房，而上海今年的核心地段又搞出来了那么多的改善新房。这些人就盯着上海的这些改善新房看，他们对比了新房房价以后，你让他们下嘴去吃那种高价的老二手房，他们下不了嘴。然后上海房东为了让这些人下嘴，就只有继续降价，让这些人去买，然后房东把二手房卖给了这些人以后，房东拿着钱就去买了上海的新房豪宅。
所以现在上海楼市的二手房能卖出去，还是靠降价换性价比，不降价都卖不出去，更别说涨价了。
而且彭叔认为。
上海楼市从7月开始，成交量就应该要下降了。
因为现在上海楼市的成交量增加，本质上还是靠上海楼市的限购5年改3年，通过这个手段，让上海楼市增加了很多的需求，这些需求让上海楼市的成交量增加。本来一些人要等5年才能买房，结果改成了3年以后，就释放了出来了一些购买力，这些人本来就是刚需，房价涨和跌，他们都要买，他们现在购房资格有了，又担心后面上海房价会涨，又看到了上海房东愿意降价卖，他们就买了。
他们这种购房者，是消耗品，消耗完了以后，再培养出来，就需要时间了。
所以彭叔才认为，上海楼市6月的这波成交量走完以后，7月开始上海楼市的成交量就要降低了。
不过有一说一，现在全国楼市里面，房价最抗跌的，还是上海。
虽然彭叔说上海房价下跌了的，但是当下是全国房价都在下跌，北京房价也在下跌，广州房价也在下跌，相对比下来，上海房价的确是已经跌的最小的了。
大家看这是广州房价今年以来的跌幅。
广州楼市的珠江新城西从72000跌成了63000，跌没了9000元。
广州楼市的珠江新城东从99000跌成了83000，跌没了16000元。
也就珠江新城中，只降了2000，其他的区域都降的挺惨的。
如果说你觉得广州是一线城市最弱的，无法体现出来上海楼市的强悍，那么你再看看北京房价的降幅。
大家可以看到。
北京楼市的金融街房价从183000元降至了170000元，降了13000元。
北京楼市的月坛房价从140000元降至了129000元，降了11000元。
以及等等的。
我们能看到。
上海房价的确是一线城市里面，跌幅最小的。
这也是为什么，上海楼市的新房豪宅，卖的那么多。
今年上海的新房豪宅，总价3000万以上的那种，卖了好几个了，成交量都很高。
这里面有那种全国的有钱人，大老板，他们就观察了一下全国楼市，看来看去，上海楼市是最抗跌的。
虽然说上海楼市也在下跌，但是在这种比烂的环境，比其他的城市少烂一些，就已经可以了。
而且这些有钱人、大老板，他们现在也不敢轻易的扩大自己的生意，那么看来看去，全款买房，就成了一个相对最安全的事情。
上海楼市也迎合了这些人，本来上海楼市一直都说是核心板块没新房豪宅了，结果今年一口气拿出来了这么多。那这个时候市场上就有大老板想要买新房豪宅，然后上海又推出了这种产品，双方就看对眼了，搭上线了。
不过这也仅限于上海的品质新房，上海的二手房还是不行的。
彭叔觉得这波楼市这么冷，全国房价下跌，也很我们现在的房子，的确是属于过剩了有关。
就哪怕上海这种一线城市的房子，其实也过剩了。
当然了，过剩的定义，是一个变动的。
如果说上海的房价1万一平，那上海的房子肯定不过剩，但是上海的房价6万一平，那就会过剩了。
因为需求这个，是分成了一个真需求，和假需求。
假需求是想要买，但是没钱买。
真需求是想要买，又有钱买。
你要是看假需求，上海房子肯定不会过剩。
但是你看这个真需求，能买得起上海6万一平房子的人，又想要在上海买房的人，没那么多的。
这也是为什么，上海楼市的那些刚需房、老破小，依旧是要靠降价的原因。没那么多需求，上海的刚需房、老破小总价在800万到250万之间，能拿的出这个钱的人，全国很多城市都可以选择了，他们没必要死磕一个上海的。
而且大家再看这个数据。
也能看出来。
国内的房子情况不一样了。