这波517放松到现在，已经有两个星期了。
在这两个星期里面。
房价是经历了一个，二手房挂牌价上涨，二手房成交量上涨，接着二手房挂牌价下跌，二手房成交量继续上涨的一个过程。
简单来说。
就是在517楼市利好刚出来的时候，的确有房东心情激动了，把二手房挂牌价调高了，也就是我们看到的那种，某二手房房东跳涨三成房价，直接把原来6万多一平的二手房，给挂成了8万多，上调了2万多一平。
之后呢。
购房者看到这种不诚心卖房子的房东，就直接跳开了这种房东，去买那种诚心卖的房东的二手房。
也就是二手房成交量上涨。
后来呢，这些上调二手房挂牌价的房东，看到那些不涨价的房东二手房被快速卖出去，他们也着急了。发现购房者太冷静了，不像以前那么好忽悠了，然后在这种情况下。
他们就又把之前上涨的二手房挂牌价，给调低了，然后就是二手房挂牌价下跌。
那购房者本来就多，看到这些房东也变的诚心买房子了，也就继续买房了。
之后就成了，二手房成交量继续增加。
这也就是彭叔说的。
在过去的两周里面。
楼市发生的变化。
挂牌价先涨，成交量上涨，挂牌价下跌，成交量又上涨。
大家也别觉得，就是没人买房了之类的，其实只要房东给一个诚心价，或者说，降到了那些购房者的一个心理价位，就还是会有人买房子的。
因为现在的确楼市里面的刚需，还是存在的。
这些刚需并没有消失，只是说，等待一个比好的时机，一个他们能接受的价格而已。
新生儿负增长，影响是未来十年以后的情况，而不是现在的需求。
彭叔就再把话说的直白点。
你就想想。
对于那些需要房子结婚的人，他们是不是刚需？
对于那些幸运找到了可以接受裸婚，然后结婚的时候没房子，但是他们结婚以后有了孩子的人，他们是不是刚需？
彭叔还见过一些，裸婚的夫妻，也就是结婚以后，依旧是租房住的那种，但是彭叔是很少见到，几乎是没有怎么见到，孩子都已经6、7岁了，还是租房住，没有买房的那种夫妻。
因为结婚需要房子，是一道坎，但是这个坎，更多的是精神方面的，过了，也就过了。
但是有了孩子以后，那就不一样了。彭叔不说什么学区房，就光说你让孩子从小生活在租来的房子里面，让他和大人一样感受那种，每隔几年，就要换房子，又或者是，看到自己父母，老要给房东交房租，老是住在别人的房子里面，想要在墙上乱写乱画都不敢的那种。
大部分父母，都不太能接受这点的。
哪怕他们自己吃苦，他们都不愿意孩子吃苦。
所以就是大部分夫妻，有了孩子以后，普遍会接受买房，不是指望什么学区房，而就是单纯的想要给孩子一个稳定的家。
这些都是刚需。
他们是买房的主力。
彭叔一直说，只要房东肯降价，就没有卖不出去的房子。
大家也可以看北京的蜂鸟家园。
从2021年巅峰的1000万，降到了520万以后。
小区3个月，就卖出去了6套房子了。
虽然说这个成交量也没那么高，但也比之前3个月一套房都卖不出去强。
这也都是印证了彭叔说的，只要房东肯降价，房子就不愁卖的。
彭叔觉得这波楼市利好出来这么久，依旧是没啥效果。
这里面最大的原因。
彭叔认为还是收入预期太低了。
也就是大部分人都觉得，自己以后的工资，很难上涨，甚至会遇到下跌。
从而导致了，大部分人现在都不太敢上杠杆买房了。
这么一来，虽然在成交量上，还是会表现的比较强，但是在房价上，就不行了。
这里面的逻辑是。
假设你是一个月收入2万的人，你之前对自己的收入很有信心，觉得你工资能一年比一年高，这个时候，你买房的时候，你有可能就会直接买那种400万的房子，首付120万，贷款280万，分期30年，每个月房贷在13000元。
这个房贷你觉得有压力，但你还是可以忍，毕竟你觉得， 后面你的收入，还会上涨，所以你就愿意接盘。
但是现在，你觉得你的收入，以后不但涨不了，还有可能从2万一个月降到1.5万一个月，甚至1万一个月。
那么这个时候，让你再去背280万的房贷，你就不敢背了。
你对未来的收入预期没信心。
这个时候，你月收入2万，也许你就只敢买那种，200万的房子了，200万的房子，首付60万，贷款140万，分期30年，房贷一个月是6500元。
你觉得这种房贷，才是你月收入2万的人能承受的房贷。
可是当你这么想，这么做以后。
那就意味着，原来400万的房子，购房者一下子就会少很多。当这种400万的房东，发现以前买房的人，他们没信心了以后，这种房子卖不动了，房东就会被破降价。也就是400万的房子，现在380万，360万卖给你，诱惑你买。
那这么一来，400万的房子降到了380万、360万，那原来380万、360万的房子，就只有被迫跟着降了。
就这么一环套一环，大家就都跟着一起降了。
而购房者，本来看到收入下降，已经买房的动力就没那么强了，结果现在看到房价又跌了，他们买房的冲动，不就更低了， 或者说，就算买房，他们也会尽量的去砍价买房，而不是按照房东的那个价格去买房。
这种就是螺旋下跌，而且还是比一般螺旋下跌更恐怖的双螺旋下跌。
也就是。
因为你收入下降了，所以你不敢买贵的房子了，你开始精打细算了，因为你精打细算了，导致房价下跌了，房价下跌了以后，导致社会挣钱的预期下降，银行的贷款放不出去，影响资金的流动性，导致就业的压力更大，就业压力一大，收入就更跌了，收入更跌了以后，对房价的预期就更弱了。这是一个双螺旋的超强螺旋下跌。
所以楼市出了那么多的利好，都没啥用。
现在要改变这种趋势，只能是出那种，超级强悍的利好。
也就是至少要像过去4万亿，或者棚改拆迁那种的大利好。
只有出现这种利好，才能扭转下跌的趋势。
08年的4万亿，换算到现在，至少也是12万亿以上了，也就是现在至少要有12万亿出来，才能达到当年万亿的效果。
15年的棚改拆迁，从2015年到2018年，4年，每年棚改600万户，也就是说，全国一年就拆了600万，4年2400万。那么现在要想达到当年的效果，至少数量也要达到这个量级才行。
那么大家看到楼市里面出来类似于08年4万亿，又或者15年棚改的超级大招了没？
都没有的。
没有那种超级大招，就这些传统的招数，没用的。
最后：
房价跌不跌，大家还是要努力工作。
因为你只有努力工作，你才能有钱，才能有存款，你只有有存款，将来房价到底了以后，或者说，真的出现了一个超级大利好的时候，你才有参与的机会。
如果说你现在因为房价下跌，就不努力了，就在那等着住免费房子，那么后面就算是有机会，你也参与不了的，只能眼睁睁的看着别人抓住机会。
房价下跌≠不需要努力工作存钱了。