现在房价涨不起来。
本质上，就是这个债务，无法扩张了。
而债务，无法扩张，是因为你的收入，很难增加了。
过去房价上涨，虽然我们的收入没有大幅度上涨，但是那会，好歹大家不负债。你以前不负债，后来就可以通过杠杆，来让你负债，拉高房价，但是现在你已经负债了，收入不涨的话，就很难。
彭叔还是说的简单点。
假设你之前月收入1万，但是这个时候，你房贷才2000元，你个人开支是5000元，你每个月能存3000元。
这个时候，就算你收入不涨，房价也一样能上涨，因为你有3000元的存款，可以变成房贷。
当你房贷从2000元，变成5000元的时候，哪怕你收入不涨，房价也一样是翻倍了。
所以我们过去的房价会上涨，是可以分成两个阶段的。
第一个阶段是，良性的，靠工资上涨，拉动房价上涨。
这个阶段，是从2002年，到2011年。
其实严格来说，08年那会杠杆就已经开始了，但是因为我们过去起点低，所以第一次加杠杆的时候，对经济副作用还没那么大，大家好歹工资也是上涨。
整体还不算是太夸张，所以大家在那个时间段里面，真正的炒房客，数量并不多，大家那会买房，还是以自住为主。
第二个阶段，是从2011年之后，开始的，靠杠杆。
这个阶段，虽然二手房房价，没怎么涨，但是新房房价，其实一直都在偷偷的涨。
这其实也就是，在让大家加杠杆。你买新房，肯定就是要加杠杆买。但是呢，因为当时的需求，已经没有那么旺盛了。所以在2015年的时候，用棚改， 给楼市加了把火。
这把火一点，那就不得了了。
一下子，金融市场就疯了，各种热钱到处飞，杠杆玩的飞起。
大家想想P2P，还有各种诈骗投资，都是在那个时候，兴起的，就是因为那个时候，杠杆被拉起来了，整个社会的热钱特别多。
这个阶段，其实是在2018年，就结束了。2019年开始，就降杠杆了。
杠杆一降，很多金融泡沫，就自然的，凉凉了，也就是我们看到的暴雷。
但是因为2020年的特殊情况，所以这个降杠杆，只降了2019年一年，就被迫的放弃了，2020年又加了一年杠杆，2021年上半年看控制不住了，用雷霆手段，才把这个趋势给按住了。
所以严格来说，2018年也算是加杠杆结束了。