如果说未来国内房价长时间不涨的话，那么在2021年高位接盘的人，真的有可能就成为了最后的接盘侠了。
大家都知道。
彭叔是全国性的房产博主，彭叔是关注全国70个大城市的房价走势，每天都会记录这些城市的房价变化，精确这些城市的内部区域。
所以彭叔相对于那些本地房价博主，彭叔对全国各大城市房价走势，会更加的了解一些。
再加上彭叔的全职工作的原因，让彭叔对宏观楼市比其他的房产博主，感觉更加的清晰一些。
彭叔观察了从2021年之后到现在的楼市情况。
彭叔得出来了一个结论，那就是当下楼市，是在去，房地产的金融属性，大家也可以，理解为，投资属性。
根据彭叔的观察。
现在国内各大的城市房价，表现出来的一个趋势是，金融属性越高的城市，房价跌幅就越明显，金融属性越低的城市，房价跌幅就越小，城市内部里面，金融属性越高的地方，房价就跌的越明显，金融属性比较弱的地方，房价跌幅就会少一些。
具体的表现。
就是一些三四五线城市，房价跌幅，没有二线城市跌幅那么，而这些城市里面，热炒的区域，要比之前没有热炒的区域，房价跌的更惨一些。
彭叔说的再简单点。
那就是，房价在朝着大家的收入靠拢。
房子的两个属性。
一个投资属性，一个居住属性。
这个投资属性，是大家加杠杆，也就是，买超过自己收入能力以外的房子，就比如说，你本来的工资是1万一个月，按照你这样的收入，你根本买不起200万的房子，但是呢，你靠着杠杆，就买了200万的房子，但实际上，这房贷占比你的收入，已经超过60%以上，然后，现在你这个房子，房价就跌的会比较明显。因为你的收入撑不住这个房贷，这个房子的投资属性在下降，后面的人不愿意和你一样，去背这么多的房贷，去买房，所以这个房子的投资属性一降，房价也就跟着跌了。
居住属性比较重的地方，就类似于，这个城市工资大部分就是3000、4000的样子，然后这个城市的房价是4000到6000一平，结果这个城市的房价，跌幅就没有那么大。不是说不跌，而是跌幅没有上面那种城市大。
这就是彭叔现在观察到的现象。
全国范围内的城市房价，都在去这个城市的杠杆。
让这个城市的房价，变的和这个城市的收入，越来越接近。
这也是为什么。
有的粉丝说，他老家的三四线城市房价，这两年都没怎么跌，这里面的原因，就是如果他老家三四线城市，本来就没啥炒房的人，房价就4000到6000，想跌也没有啥下跌的空间。
而有的城市，这些年收入没有明显的增加，但是房价却搜搜搜的涨起来了，这些城市房价，就会跌的比较明显。
彭叔给大家看一下对比图，大家就能更明显一些。
大家看这个南京房价对比图。
可以看到。
南京核心区的鼓楼，房价从5万跌至4万，建邺区房价从4.8万跌至4.1万，跌幅都接近20%了，浦口从2.3万跌至2万。
再看南京房价不是很高的地方，相对来说炒作比较少的，栖霞区房价从2.9万跌至2.6万，雨花台房价从3万跌至2.7万，江宁区房价从2.5万跌至2.2万，相对于上面来说，这些炒作点不是很多的区域，房价反而跌幅比较弱。
这里面的原因，有很大一部分，就是核心区的房价，在去金融属性。
也就是之前核心区房价能那么高，是因为有很多人在那炒作，加杠杆，然后把那边的房价给堆起来了。现在去杠杆，那边的房价少了杠杆以后，光靠真实的收入，就堆不起那么高的房价。
所以就成了大家看到的那样，核心区反而跌的多，郊区反而跌的少。
彭叔给大家看个三四线城市典型例子。
这是银川房价，一个人口非常少，也没啥产业，也没啥炒作点的省会城市。
房价2021年最高点的时候，金凤区是8100，现在两年过去了，是7900，跌了200，旁边的贺兰县，2021年是5300，现在涨到了5800，还涨了500元。
这就是一个投资属性非常低，居住属性比较高的城市典型。
当房价跌到一个和当地收入差不多的情况下，后面再跌，就很难了。
大家别带情绪的考虑一下。
现在盖房子，一平的成本价，不算地价的情况下，都要1500到3000之间了，你说新房房价要低于这个价格，不太现实的。你要在主城区盖房子，你楼面价不可能是0，你给拆迁户拆迁费，你的楼面价都不可能是0，所以房价跌到和收入差不多的情况下，就很难再跌了。
其实在当年日本、美国等房价大跌的时候，也是这个走势。
也就是大城市的房价，跌幅比小城市的房价跌幅更多。因为大城市的房价的投资性更强，房价下跌最伤的是这种投资性，小城市本来就投资性属性就弱，所以自然的，房价跌幅就没有那么大。
只是说。
在后来的经济恢复以后，大城市靠着强大的经济实力，房子的投资属性又慢慢的回来，然后房价就又开始上涨，甚至突破了最高点，但是小城市呢，因为本来就靠居住属性为主，后面经济恢复以后，小城市的房价还是以居住属性为主，加上人口流失这个客观情况，小城市房价就很难再反弹，除非小城市的经济也能往上走。
彭叔感觉，尽管没人说这个事情。
但实际上。
现在房价就是在慢慢的软着陆。
房价在一点点的下跌。
这跌幅不快，但是大家想想。
房价不涨，每年我们的人工成本，物价，等等的都在上涨，再加上利率下降，是不是变相的就等于是在房价下跌。
就比如说。
现在一套房子100万，外面一个肉包子是1.5元，大家的月薪是3000，3年以后，房子还是100万，但是包子已经成了2元，大家月薪成了4000，你说这个时候，是不是房价泡沫就没那么大了。
现在大城市里面的那些老破小、筒子楼，房价跌的那么惨，是因为这些老破小，筒子楼，它们的居住属性不值那么多，所以哪怕这些老破小、筒子楼是大城市里面房价最低的存在，但因为它们的房价还是比当地的收入要高出很多，所以就还是一直在跌。
彭叔说的再具体一些。
就比如说。
这个二线城市，大部分底层的收入，是4000左右，好一些的，是在6000到8000，然后这个二线城市老破小、筒子楼，房价2015年的时候，是4000到6000，后来经历了棚改去库存，房价涨到了1.2万到1.5万之间，但是底层的收入涨幅明显没有这么高，那么在这种情况下，这种给底层人住的老破小、筒子楼，配合上投资属性降低，是不是就会降的比较厉害？
不然的话，投资客看不上，有需求的底层人又买不起，这种房子的流动性就几乎是没有。
所以在这种情况下，这种老破小、筒子楼房价，就跌的比较明显。
这点在二线城市表现的最明显。
那些一线城市，好歹是能汇聚全国的人过去，他们那边底层的人，和二线城市底层的人差距还是挺大的，所以一线城市的老破小，投资属性要比二线城市老破小强一些，这也是一线城市老破小，筒子楼，不太可能像二线城市一样，跌的那么往实际收入上走。
而等到了三四五线城市里面，房价和收入就会跌的越来越匹配。
这是彭叔观察的趋势。
如果说，没有外力的介入，那么当下楼市，就是在去房子的投资属性，也就是真正的房主不炒，房子的居住属性有多强，房价就有多高。
这也意味着，2021年买房的人，有可能就会成为最后一棒的接盘侠，一直到下次楼市的投资属性占领上风的时候，他们才有机会解套，否则就像现在这样，房价跟着收入走，他们解套的机会，几乎是0。
还是挺残忍的。
不过投资房产就是这样，或者说，不管投资什么，都是有风险的。只是过去房价连续上涨了20年，让很多人都忘了投资房产也是有风险的，总觉得自己不会那么倒霉，不会是最后一个接棒的。
现在楼市起不来，也就是楼市还处于去投资属性当中，楼市要起来，除非是投资属性再次起来，或者收入提高，导致大家对房价的居住承受能力增加，否则真挺难的。
