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摘要：随着扩募工作的推进，保租房REITs市场开始形成首发和扩募并行的发展新局面。（报告期2024.05.22-2024.06.20）
观点指数 受托管理继续为企业带来规模增长，保租房赛道拥挤 期内样本企业开店积极性不减，包括万科泊寓、安歆公寓、龙湖冠寓、城家、上海城方、中海长租公寓、金地草莓社区以及瓴寓等在内的租赁企业均有新项目面世。值得一提的是，不少企业积极布局保租房市场，规模将继续增长，同时迎来更大的发展空间与挑战。
招商蛇口住房租赁REIT获受理，保租房REITs扩募进行时 招商蛇口本次获受理的公募REITs项目的底层资产是位于深圳南山区的太子湾项目和林下项目，已投入运营时长均超3年，运营情况稳定。期内，华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT以及红土创新深圳安居REIT陆续发布扩募公告，保租房REITs市场开始形成首发和扩募并行的发展新局面。
支持国企收购存量用作保障房，重点城市租金稳中有涨 政策端继续聚焦于市场供给侧和需求侧，支持和规范市场发展。另外，央行提及，支持地方国有企业以合理价格收购已建成存量商品房用作保障性住房配售或租赁，有利于通过市场化的方式加快存量商品房去库存，加大保障性住房供给。租房市场表现上，重点城市租房市场活跃度继续提高，租赁房源挂牌租金也将继续保持稳中有涨的走势。
受托管理继续为企业带来规模增长，保租房赛道拥挤
毕业季租房热潮将至，住房租赁企业开业积极性持续。据观点指数统计，报告期内已开业规模继续增长。
数据来源：观点指数不完全统计
据观点指数不完全统计，报告期内，共计9个住房租赁项目正式开业，企业开店情绪高昂。其中包括万科泊寓、安歆公寓、龙湖冠寓、城家、上海城方、中海长租公寓、金地草莓社区以及瓴寓等在内的租赁企业均有新项目面世。
开店城市包括上海、北京、南京、佛山、合肥等。值得一提的是，龙湖冠寓在合肥还将有两个项目在6月底前开业，分别为合肥火车站店、合肥高新欢肆店。
期内新开项目中，万科泊寓新增入市的建万基金·泊寓佛山禅城中心旗舰店是目前佛山禅城区体量最大的保障性租赁住房项目，总建筑面积5.56万平方米，包括三栋公寓物业，可提供房量共1383套。
该项目由建万住房租赁投资基金以资产收购的方式买入佛山市禅城区岸芷汀兰项目得来。经装修改造后，将市场存量房源盘活为保障性租赁住房。项目交由泊寓负责运营管理，同时建设银行广东省分行提供信贷资金支持。
这并非建万基金首个入市的住房租赁产品。据官网披露，由万科泊寓提供运营管理服务的武汉泊寓·未来中心店早在去年5月入市，目前出租率为98.32%，项目建筑面积为1.7万平方米，可提供房源326套，已纳入汉阳区的高层次人才公寓，同时早于2022年已纳入保障性租赁住房。
值得一提的是，报告期内开业的上海松江西部科技园柚米社区同样为千套以上的大型保障性租赁住房产品，与建万基金·泊寓佛山禅城中心旗舰店不同的是，上海松江西部科技园柚米社区是新建租赁住房产品。
项目所属地块经济技术开发区c01-14b-02和c01-14b-09号两幅租赁住房用地早前由上海松江经济技术开发建设集团有限公司与上海领琛商务咨询有限公司联合竞得，这两家企业组成的联合体作为两幅租赁住房地块的开发建设主体和运营主体，投资比例为分别为10%、90%。
作为国企主导、民企参与的第一个保租房项目，同时也是瓴寓3.0产品首个落地的项目。项目开业的同时，瓴寓3.0产品也同期发布。
项目总建筑面积13.7万平方米，可提供2252套房源，社区提供包括一室户、一室一厅、两室一厅等多达五大类共计十二种户型，满足多样化的租房需求。
事实上，除上文提到的万科泊寓和瓴寓外，龙湖冠寓、有巢公寓、上海城方、城投宽庭等租赁企业频频布局保租房市场，政策加持下，保租房市场规模将继续增长，租赁企业迎来更大的发展空间与挑战。
当然，除了在住房租赁领域长期深耕的企业外，地方城投、金融机构也稳步推进保租房市场的布局，并逐步成长为保租房领域的中坚力量。
拓店上，报告期内城家成功受托管理上海市静安区大宁社区保障性租赁社区静云里项目，可提供房源666间。项目是由上海电气集团置业有限公司和市北高新联合建设的R4保障性租赁住房静云里。
除此之外，近年来，城家受托管理的项目业主方还包括平安不动产、雄安集团、上海地产、思睿集团等。受托管理模式为租赁企业带来更多的发展机会。
招商蛇口住房租赁REIT获受理，保租房REITs扩募进行时
保租房REITs领域，期内首发阵容再添新成员。5月底，据深圳证券交易所披露，招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金已获受理。
5月28日，招商蛇口发布公告表示，计划以下属全资子公司深圳市招商公寓发展有限公司作为原始权益人，开展招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金的申报发行。本次申报的租赁住房REITs将是招商蛇口第二个境内REITs上市平台，此前“蛇口产园REIT”已首发上市并完成扩募工作。
数据来源：招商蛇口公告，观点指数整理
本次获受理的公募REITs项目的底层资产是位于深圳南山区的太子湾项目和林下项目，投入运营时长已分别超4年和8年，均满足基础设施公募REITs试点项目运营时间不低于3年的要求。
其中，太子湾项目为保障性租赁住房项目、林下项目为面向人才群体的公共租赁住房项目，这两个项目总建筑面积约6.78万平方米，共有租赁住房927套，配套商业15套。
数据来源：基金招募说明书，观点指数整理
据观点指数了解，太子湾项目和林下项目均属于“壹栈”系列产品，项目运营稳定。基金招募说明书披露的数据显示，2023年两个项目租赁住房部分的平均出租率分别为93.76%和98.18%，对比2022年，出租率保持稳定，同时两者租赁住房部分全年平均签约租金均实现同比增长，稳健性凸显。
据了解，招商蛇口全资子公司深圳招商伊敦酒店及公寓管理有限公司拟接受委托担任这两个项目的运营管理方，按照其届时与相关方签署的运营管理协议承担对基础设施项目的日常运营管理职责。
包括招商蛇口在内，越秀集团、万科、新黄浦、建信住房等企业正积极推动保租房REITs的发行工作。值得一提的是，建信建融家园租赁住房REIT申报已获上交所反馈。
保租房REITs提速，市场规模将继续增长。同时，已成功上市的保租房REITs正在推进扩募工作，拟通过扩募机制注入优质资产。期内，华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT以及红土创新深圳安居REIT陆续发布扩募公告。
数据来源：企业公告，观点指数整理
从披露的公告来看，华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT以及红土创新深圳安居REIT拟注入的资产分别位于北京、上海和深圳。
其中，华夏基金保障房REIT扩充了基金对北京各区域租赁住房资产的覆盖范围。华夏基金华润有巢扩募公告中提到，拟购入资产总体运营情况良好，现金流稳定。红土创新深圳安居REIT通过发售募集资金，认购深创投-深圳安居保障性租赁住房2号资产支持专项计划，投资位于深圳的三个保租房项目。
保租房REITs底层资产经营稳健，项目收入相对稳定，这为扩募提供了良好的条件。同时，通过扩募，可以提升资产可租赁面积，分散收入来源，有效分散基金的资产组合风险，进一步为投资人创造价值。
随着已上市保租房REITs产品扩募工作的推进，保租房REITs市场开始形成首发和扩募并行的发展新局面，稳步构建多层次的保租房REITs市场体系。
支持国企收购存量用作保障房，重点城市租金稳中有涨
政策端，据住建部、财政部、央行联合发布的《全国住房公积金2023年年度报告》披露，2023年全年住房公积金提取人数7620.10万人，占实缴职工人数的43.66%，提取额26562.71亿元，比上年增长24.34%。全年共1846.09万人提取2031.28亿元用于租赁住房，分别比上年增长20.04%、33.52%。
随着政策端加大对租房公积金提取的支持力度，城市青年通过提取住房公积金解决住房问题，有效减轻租房负担，同时在刺激租房消费端有一定的促进作用，有效缩短城市租房房源的去化周期。
数据来源：观点指数不完全统计
回顾期内发布的住房租赁相关政策，还是继续聚焦于市场供给侧和需求侧，支持和规范市场发展，其中包括非居改保、存量资产盘活、市场监管、多渠道筹集保租房、完善住房保障体系等相关内容。
市场监管上，广州、雄安新区、重庆等地均有出台相应的文件或工作推动住房租赁市场的规范化发展。具体来看，广州主要从资金监管侧发力，期内出台的文件中提到，广州的住房租赁企业须设资金监管账户，单次收取租金超过3个月或押金超过1个月的，须将资金纳入监管账户。雄安新区从租赁住房产品线打造、健全住房租赁政策体系、保障性租赁住房运营管理、住房租赁市场管理服务水平提升等方面推出18条举措，促进住房租赁市场的健康发展。
此外，期内不少城市提到将政府闲置存量用房、非居住存量房屋、存量商办房屋、鼓励国企收购盘活等物业改造用于保障性租赁住房。一定程度上，存量资产改造为保障性租赁住房项目能有效释放资产价值，实现闲置资产的有效利用，同时增加市场保租房的供给。
期内包括深圳、武汉武昌区、淮北、湖北、江门、杭州等地针对多渠道保租房均有出台相关文件。其中，深圳聚焦于既有非居住房屋改建保障性租赁住房；湖北支持国有企业收购房，可对外出售或用作租赁住房等；安徽淮北鼓励国企收购房改造用于保障性住房；广州鼓励规模化租赁机构收购存量商品住房等。
值得一提的是，近期央行在山东省济南市召开保障性住房再贷款工作推进会，会议中提到，支持地方国有企业以合理价格收购已建成存量商品房用作保障性住房配售或租赁，是金融部门落实中共中央政治局关于统筹消化存量房产和优化增量住房、推动构建房地产新发展模式的重要举措，有利于通过市场化方式加快推动存量商品房去库存，加大保障性住房供给，助力保交房及“白名单”机制。
中央及地方层面针对住房租赁市场不断出台政策文件，市场正在快速发展。于租赁企业而言，加强产品力、服务力，资管力等，以增强市场竞争力是发展的重点。
数据来源：全国房价行情网，观点指数整理
租赁市场表现上，5月全国住宅挂牌出租66.6万套，供给量环比下滑4.03%，业主挂牌积极性下降，普通公寓挂牌出租1.09万套，与上月相差无几。
城市租金表现上，报告期内（5月）观点指数监测的十城平均挂牌租金为70.59元/月/平方米，环比上涨0.95%，同比上涨7.13%。
具体来看，月内包括北京、上海、杭州、广州以及天津在内的城市住宅挂牌租金实现环比上涨，其中上海以3.12%的环比涨幅位居首位，重点城市租房市场活跃度提升。
又一年毕业季将至，租房需求继续释放，重点城市租房市场活跃度持续增长，租赁房源挂牌租金也将保持稳中有涨的走势。
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