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原报告 观点指数
敏于数，追本溯源，解读地产深层次脉络。笃于行，揭行业整体发展规律。
摘要：在朱保全看来，赢得客户的信任才会带来稳定的现金流与合同续签。否则，再高的毛利也只是纸上富贵，收不回来的现金以及业主不再续签，才是公司真正的风险。
观点指数近年来，为减少对地产方的依赖以及应对日益激烈的存量竞争，物企在非住业态领域开始广泛布局，其中To B端服务因更具有稳定性和持续性、合同金额较高，成为物企抢滩新空间的重要方向。
兼具中外基因的商企物业服务商万物梁行无疑是该领域的领头羊。市场数据显示，就2021年度中国物业及设施管理服务收入而言，万物梁行排名第一，表现优于国际房地产顾问以及其它所有国际及本地市场参与者；这也只是该品牌自2019年底开始成立后2年时间的成果。
近年来，万物梁行仍然保持着收入的增长以及强势的多元化客户拓展。不过从万物云物业及设施管理服务的数据窥视，该项业务的收入增速放缓和盈利能力下滑趋势有所凸显。主要是受整体环境、经济周期影响，部分B端客户的支付能力承压，业务处于规模扩张阶段。
外拓强势
2024年以来，万物梁行在商企服务领域拓展成果颇丰，其中最明显的特征是这些合作大多是此前的延续，主要提供物业管理或者综合设施管理服务，合作的对象涉及互联网科技巨头、跨国公司、新能源车企以及旅游景区等。
以6月6日万物梁行进驻科大讯飞合肥总部园区为例，这是继北京科大讯飞总部、天津讯飞智汇谷、西安科大讯飞丝路中心之后，万物梁行再次联手科大讯飞的成果。
据介绍，万物梁行为其总部大楼以及讯飞小镇提供物业及综合设施管理服务。该总部大楼总建筑面积21.6万平方米，其中地上总建筑面积18.3万平方米，地下总建筑面积3.3万平方米。讯飞小镇是全球智能语音和人工智能业界最高水平的企业总部基地，占地面积223亩。
同时，万物梁行也以合作促进优势互补和资源整合。6月12日，万物梁行又与北京京城机电资产签署战略合作协议，双方计划以产业园区、工业厂区等物业管理为起点，提升彼此的综合运营能力，并向资产服务等合作方向拓展。
据了解，自万物梁行品牌建立以来，扩张步伐就便一直较快。前CEO叶世源曾介绍，万物梁行未来会在三大轴线上进行深耕，其中在空间轴，便是做大业务规模，扩大管理资产规模和客户数量，做大业务底盘。
万物云招股书中也介绍，其战略是不断在小区、商企和城市空间中进行有目的性的延展。在商企和城市空间综合服务方面，将持续拓展企业大客户和城市客户，与其缔结战略性服务关系。
根据万物云招股书，其主要通过万物梁行提供物业及设施管理服务。截至2021年度末，该业务板块的合约建筑面积已达到1.36亿平方米，签约管理项目数量为1664个；在管建筑面积达到1.245亿平方米，在管项目数量1564个。据市场数据，就中国物业及设施管理服务收入来看，万物梁行表现优于国际房地产顾问以及所有其他国际及本地市场参与者。
近两年来，万物云用年化饱和收入代替了过去以面积感知规模的方式。年报显示，万物云物业及设施管理服务截至2023年度末合约饱和收入为158.49亿元，合约项目数量2531个；在管饱和收入134.3亿元，在管项目数量2241个，其中第三方项目个数为1916个，占比85.5%，在商企市场中有突出的品牌优势及拓展能力。
数据来源：招股书、企业公告，观点指数整理
值得一提的是，由于整体环境、经济周期影响了少数客户的支付安排，万物云物业及设施管理服务的收入增长有所减缓。同时，由于业务处于规模扩张阶段，毛利以及毛利率下行明显，盈利能力暂时承压。
数据来源：招股书、企业公告，观点指数整理
数据显示，2023年万物云物业及设施管理服务的收入约为83亿元，同比增长10%，占总收入的25%；而2022年度收入同比增长42.7%。
数据来源：招股书、企业公告，观点指数整理
内功心法
尽管如此，万物梁行已构建起足够的影响力，近几年来客户矩阵也进一步丰富，成为商企空间服务的头部品牌。
据了解，截至万物云上市日，万物梁行业务已覆盖房地产、互联网、金融、通讯、医疗、高端制造业等众多行业，服务了超60家中国头部互联网科技企业和独角兽企业，其中有超过30家企业截至2021年度末的市值超过100亿美元。
2022年，万物梁行新增包含新能源、高端制造等领域的24个500强及独角兽企业客户，实现了在前沿行业客户上的突破。2023年万物梁行持续在五大赛道中深化拓展，新增包括知名保险公司、运动品牌全球龙头、医疗设备龙头企业、家电龙头企业等。
相较于其他物企公司，万物梁行的实力源于“中西合璧，强强联手”。
招股书介绍，早先万科物业决定将业务范围向商企空间拓展以减少对万科及其他房地产开发商的依赖，于2018年7月入股戴德梁行，成为其基石投资者，并在戴德梁行全球总部投资了4.9%股权，成为其重要的产业股东。
2019年12月，双方进一步宣布成立合资公司，将彼此的商写物业及综合设施管理业务团队融合进合资公司。2020年1月该公司正式启动运营，7月份，合资公司正式公布中文名称为“万物梁行”。
股权结构显示，万物梁行（CWVS Holding Limited）由誉鹰有限公司（万物云全资附属）及戴德梁行分别拥有65%及35%的股权。
万物云持有万物梁行股权情况
来源：招股书
通过是次合作，万物梁行一面继承了世界五大行之一的戴德梁行的全球视野和国际标准体系，另一方面承继了万物云深耕中国市场的项目覆盖优势和良好的服务及交付能力。
在万物云首席执行官朱保全看来，万物梁行在万物云体系内运营，补足了中国物业公司不擅长而戴德梁行擅长的租赁、评估、买卖等领域。合作进一步融合了从万物云一端牵出的国内客户优势，和在戴德梁行一端牵出的国际客户优势。
另外，万物云旗下还有“科技”和“成长”板块，对于万物梁行探索业务升维，由物业及设施管理服务商向企业综合服务商转型，布局能源管理等新业务有所助力。
例如，万物梁行2023年度共获得15个超高层项目，该类项目便需要实施能源管理等。该年度万物云还在商业物业领域尝试与甲方共建能源管理服务试点，希望通过技术研发与生态合作，帮助甲方降低能耗开支，探索碳减排的技术路径。
在战略层面上，万物梁行重点放在以服务获得规模和客群的优势打造上。
在朱保全看来，赢得客户的信任才会带来稳定的现金流与合同续签。否则，再高的毛利也只是纸上富贵，收不回来的现金以及业主不再续签，才是公司真正的风险。
5月10日举行的万物云股东会上，朱保全称，未来商企物业也有望构建“蝶城”去形成协同联动和网络效应，这不代表着他们在地理层面是紧挨着的，而是如何利用客户网络来链接各个客户。
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