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摘要：优质绿色写字楼标的将为绿色金融发展带来新机，同时有望成为企业融资新选择。
观点指数(GDIRI) 4月30日，深圳市地铁集团有限公司发布关于转让资产暨开展资产证券化（类REITs）事项的公告。
公告中披露，深圳市地铁集团有限公司（简称深圳地铁）将子公司深圳市致鹏商业运营有限公司（简称SPV公司）及深圳市致坤商业运营有限公司（简称项目公司）的100%股权进行转让，并开展资产证券化（类REITs）事项。
计划管理人中信建投证券股份有限公司（简称中信建投证券）设立中信建投-深铁集团金融科技大厦资产支持专项计划（碳中和）（简称专项计划），并以专项计划募集资金支付交易对价，中信建投证券代表专项计划持有上述SPV公司及项目公司的股权。
资料显示，中信建投证券（代表专项计划）已与深圳地铁签订了《股权转让协议》，受让上述提及的SPV公司及项目公司的100%股权。目前相关专项计划已完成设立，募集资金19.32亿元已全部打到专项计划账户。
深圳地铁在公告中表示，通过本次交易开展资产证券化，可以盘活存量资产、加快资金回笼，提高资金使用效率，同时不会对公司未来的经营成果及偿债能力产生重大不利影响。
根据《计划说明书》等专项计划文件，专项计划的基础资产是指原始权益人持有的并在交割日转让给专项计划的SPV公司及项目公司的100%股权。
公告中提到的中信建投-深铁集团金融科技大厦资产支持专项计划（碳中和）于去年12月6日在深交所成功发行，是全国首单国企TOD项目类REITs项目。发行人为深圳市地铁集团有限公司，计划管理人为中信建投证券股份有限公司，主承销商包括中信建投证券股份有限公司、平安证券股份有限公司和中信证券股份有限公司。
项目发行规模为19.32亿元，其中优先级15.46亿元，占比80.02%，发行期限为17年（3+3+3+3+3+2），优先级发行利率为3.29%。
图片来源：专项计划说明书，估价时点为2023年3月31日
专项计划说明书披露，物业资产为位于深圳市南山区深铁金融科技大厦301等126套商业、办公物业，建筑面积合计37405.42平方米。其中商业部分分布在地上1、3、4层，办公部分分布在地上8~16、20、22~25、27~30 层。
商业部分租户主要经营餐饮、零售行业；办公部分租户涵盖金融、互联网、保险、建筑等行业。截至去年6月底，建筑行业租赁面积9463.57平方米，占比32.48%，位居首位，其次是互联网行业租户，租赁面积7815.3平方米，占比26.83%。
项目运营表现上，截止去年6月底，商业部分可出租面积3858.92平方米，已出租面积为3285.67平方米，出租率约85.14%，租金74-341元/月/平方米；办公部分可出租面积约3.04万平方米，已出租面积约2.58万平方米，出租率约85.06%，办公租金集中在134元/月/平方米到243元/月/平方米。
本次专项计划符合绿色债券发行要求，绿色等级评估结果为G1。
写字楼物业作为资产支持证券项目的传统标的资产，除了上文提到的深圳地铁发行的碳中和资产支持专项计划外，观点指数发现近几年企业以办公资产作为标的物发绿债的动作愈加频繁。
数据来源：WIND，观点指数不完全统计
经营性物业资产证券化方面，包括万科、招商蛇口、金融街、陆家嘴、中海在内的房企纷纷借助CMBS和类REITs盘活存量物业。其中，据观点指数不完全统计，2023年到今年4月，标的物包括办公物业在内发行的绿色资产证券化项目共计14单，项目发行人以国央企为主，民营企为补充。同时，图表中涉及的标的物业主要分布在核心城市，如北京、上海、深圳等。
其中，上图提及的金融街控股两单办公物业绿色债券产品的标的物业分别是位于上海虹口区的金融街海伦中心和位于北京西城区的金融街中心。
金融街海伦中心按照LEED金级认证和国家绿色二星级双认证标准建造，金融街中心拥有美国LEED金级证书，达到国内绿色建筑等级评定二星级标准。2023年全年，这两个写字楼物业分别为金融街带来1.19亿元和6.75亿元的租金收入。
值得一提的是，图表中提到的中国金茂发行的两单碳中和CMBS产品是“金茂申万-上海金茂大厦第1-5期绿色资产支持专项计划(碳中和)”储架项下的产品，总储架规模100亿元。
项目涉及的标的物业为坐落在上海浦东新区的金茂大厦，拥有LEED O+M铂金级、BREEAM In-Use杰出双认证。可以看出，写字楼绿色低碳的发展为企业带来更多的发债可能，同时这也倒逼企业注重优质绿色写字楼项目的打造。
早在2022年，中国金茂成功发行中信证券-金茂凯晨2022年绿色资产支持专项计划（碳中和），标的物业为位于北京西城区的北京凯晨世贸中心写字楼，发行规模87.08亿元，发行利率3.4%。
同年6月，发行“金茂华福-长沙金茂广场北塔二期绿色资产支持专项计划（碳中和）”，发行总规模为12.7亿元，优先级规模8亿元，发行期限为18年（3+3+3+3+3+3年），优先级利率3.6%，标的物为长沙金茂广场北塔写字楼。
同时早前包括中海、新鸿基等在内的多家企业均有以办公物业作为标的物发行绿债的动作。
2022年，中海成功发行“中信证券-上海中海国际中心绿色资产支持专项计划（专项用于碳中和）”，发行规模50.01亿元，期限为3+3+3+3+3+3年，票面利率3.35%。
也是在2022年，新鸿基成功发行“中信建投-上海国金中心办公楼二期1期绿色资产支持专项计划”，储架规模110亿元，首期规模20.01亿元，其中优先级20亿，期限不超过18年（3+3+3+3+3+3）年，发行利率2.85%。
以上提到的两单资产证券化产品标的物业分别为上海黄浦区的甲级写字楼上海中海国际中心和购物中心上海中海环宇荟、上海国金中心二期写字楼低区部分（6-18层）。
值得一提的是，港资企业新鸿基地产对办公物业发行碳中和债券的关注度不减。今年3月，中信建投-上海国金中心办公楼二期2-8期绿色资产支持专项计划(碳中和)项目状态更新为已通过，拟发行金额为70.00亿元，原始权益人为新沪达贸易(上海)有限公司，计划管理人为中信建投证券股份有限公司。
基于此，观点指数认为，在房地产企业流动性面临挑战的背景下，写字楼物业对于企业搭建多元化融资渠道有很大的帮助。除了直接出售，企业正积极推进办公资产开拓变现新路径。在双碳战略持续推进的背景下，优质绿色写字楼标的将为绿色金融发展带来新机，同时有望成为企业的融资新选择。
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