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摘要：（报告期2021.12.30-2022.01.30）交付和开拓新项目同时，办公空间服务企业也在尝试其他可行的商业模式。
观点指数 据观点指数研究院对部分北上广深办公空间项目不完全统计，一线城市每个联合办公工位拥有的平均面积为9.36平方米。
根据住建部发布的《办公建筑设计标准》，普通办公室每人使用面积不应小于6平方米。因此可以看出，一线城市的办公空间处于一个较为舒适的“容积”。同时，一线城市办公空间项目中办公室平均租金为2675.18元/人/工位，开放工位平均租金为1770.74元/人/工位。
根据国家统计局数据，1-12月，全国办公楼竣工面积3375.76万平方米，同比增长11.0%；办公楼销售面积为3374.66万平方米，同比增长1.2%；办公楼销售额为4701.46亿元，同比增长-6.9%。办公物业供给持续增长，而需求未见明显刺激的状态下，销售额有所回落。12月办公楼供给端有一波明显冲高，增长同比达两位数；但是需求端并未表现出相应的增长，销售额同比刷新年内新低，需求端显得较为疲软。
行业经过概念产生-资本入局-厮杀角逐-行业出清-格局稳定的道路，模式逐渐确立下来。各家呈现差异化发展的态势，各自在细分市场领域发展其特色。
然而办公空间企业们依旧没找到稳定有效的盈利模式。从上市企业披露的2021半年报财务数据来看（创富港为第三季度季报），总体上依旧是处于亏损的状态，行业龙头WeWork尤是如此。
WeWork第三季度财报显示，净利润为-38.29亿美元，净利率-187.47%。上市企业中仅有创富港勉强实现盈利。
图1 根据部分办公空间企业最新财报整理的利润率
数据来源：观点指数整理
（WeWork、优客工场数据来源于2021年三季报，创富港、IWG数据来源于2021半年报；筑梦之星数据来源于招股书）
根据地以外积极落点 大体量项目拓展路径
表1 办公空间服务商首次落地项目一览
数据来源：观点指数整理
2021年年底至今，办公空间服务企业没有停下向新地区开拓的步伐——2021年12月，梦想加石家庄梧桐商务中心项目正式交付，这是梦想加在石家庄的首个项目；同月14日，梦想加&汇客工场项目开业，首次落子北京丰台，计划打造一个国际化的创新创业生态空间；Distrii办伴与另类资产管理机构普洛斯达成合作，签约北京兆泰项目——办伴将升级改造兆泰国际C座3-4层共计7100平方米的空间，未来定位是联合办公空间。本次签约的项目是Distrii办伴落子北京朝阳门商圈的首个项目。
据不完全统计，本月办公空间服务企业在三个城市或地区开拓首个项目。同时全年梦想加布局城市从6座提高到8座，运营面积从32万平方米提高至56万平方米；而办伴则新开拓了16家办公空间。
根据世邦魏理仕相关研究显示，2021年共享办公运营商的承租面积有望实现20%的同比增长，但其在中国主要城市的平均渗透率仍低于5%；同时14%的受访企业计划未来增加共享办公或商务中心的使用。
办公空间服务不断拓展业务脉络的背后，是公众对于办公空间概念认知的不断提高以及市场供给对于需求敞口的匹配。以打造现代化办公空间为旗，以之插入新城市或者地区的土地。
办公空间服务行业经过野蛮生长、粗放发展、行业洗牌、新冠疫情重挫以后，格局已经相对稳定下来。在各自精进的垂直领域精耕细作，各家在横向的地区和规模领域进行开拓，以填补行业洗牌与出清后留下的和空白的市场空间。
此外，近期优客工场大然凌一和京投发展达成合作，签约新项目北京倬郡·优客工场。该项目位于三河市燕郊高新区京投发展朝东中心一期9、10号楼，合作面积41577.09平米。
这个四万多平方米的轻资产项目是优客工场管理的第16个面积超过1万平方米项目，也是优客工场乃至办公空间服务较为少见的操盘的大型项目，而其他办公空间企业超过1万平方米的数目一般不超过五个，面积大多数也分布在1万-1.5万平方米的区间，如BEEPLUS的深圳玖悦雅轩空间为1万平方米、筑梦之星的深圳万国共享办公基地为11900平方米。
图2 优客工场12月新开项目规模比较
数据来源：观点指数整理
相比于常规的市场扩张方法——即烧钱换市场、换规模，办公空间服务企业的开拓方式显得更为巧妙。
首先是更倾向于与大型资管机构或者开发商合作开发，尤其是涉及较为规模较大的项目。这种“开发+溢价增值”模式，在有效分摊风险同时，因背靠合作方的开发能力，办公空间服务企业能更好输出其轻资产运营能力；其次，除了与原业主签约合作改造办公空间、输出轻资产运营的常规模式外，这些企业还做了许多其他方面的尝试来实现拓展。
如办伴12月在商改办领域竣工的项目——莲花路啦啦荟城项目与北外滩双狮汇项目。两项目均为入驻购物中心的项目。其中，莲花路项目为办伴首个车站上盖项目，整层6000平方米共计1071个工位，项目定位为联合办公空间；北外滩双狮汇项目坐落在北外滩的国际商务综合体，共计4层，面积7506.42平方米，2楼为联合办公空间，3、5、6楼为DPLUS独立精装小户型商务空间。
另外，润加速产业加速器与南浔人才产业集团正式确立合作，共同打造南浔（深圳）人才科创中心以催化产学研项目落地及创新企业成长。润加速产业加速器则专注于赋能产业，依靠更多的政企合作、产业项目孵化来开拓道路。作为国企旗下的办公空间服务企业，其注重社会效益的特征十分鲜明。
定制化的办公空间服务将成为未来趋势之一
2021年12月，优客工场交付了两个企业定制办公空间服务项目。优客工场大然凌一为深圳建广数字科技有限公司打造的U定制项目——大连御府国际·优客工场已交付。该项目的选址位于大连市高新区七贤南路御府国际大厦21层，定制面积约1800平米。
另外一个为美团石家庄运营中心定制打造的办公空间也交付使用，项目位于石家庄市裕华区建设南大街师大科技园C座，合作面积7800平方米，包括约1700个工位，租金为600-800元/工位/月。园区定位为大学生创业基地和以办公、娱乐、餐饮、休憩为主题形态的新经济集合地。园区配套设施齐全，由师大物业统一管理。
经过数年的发展，不少办公空间服务企业已经发展出了十分完备和成熟的定制办公空间的业务线，如下表所示：
表2 办公空间服务企业旗下定制业务或产品
数据来源：观点指数整理
值得一提的是，WeWork的Powered by We业务线不同于其他定制业务，他们在其中应用了大数据理念与技术。常规的定制项目设计模式很大程度上是由空间设计师个人经验决定。作为行业龙头，WeWork拥有的丰富的开发、运营项目的经验和庞大数目用户的反馈能让他们有着足够的样本进行大数据分析，在解决用户痛点上更有优势。
在办公空间服务越来越受到认知和认可的背景下，自然会有更多企业对这类服务产生需求，其中不乏大中型企业——WeWork会员中大企业占比54%，包括腾讯、宝马、西门子；梦想加EDGE空间研究院服务客户包含高瓴资本、中金、字节跳动、快手、北师大心理学部等；筑梦之星最新招股书显示，在其客户中，筑梦之星已为华为、字节跳动、中国太平洋保险(HKEX: 02601)、天风证券和好未来(NYSE: TAL)等大型企业提供服务。
大中企业已经成为办公空间服务商客户的重要组成部分，当企业快速成长到一定程度时，它们会更倾向于选择独栋且具备定制功能的写字楼，或产业园的独栋办公楼进行办公。
对于资金更充裕、对象和价格相对不那么敏感的大型企业而言，在这方面会更显得“刚需”。
定制型办公空间由于是定制化的，经过服务方与企业方充分交流，因此能有效减少企业进驻适应的时间和精力成本，能让大型企业更具备符合其本身的环境优势。除此以外，更能增强企业品牌文化影响力，是企业形象张力的释放。
定制化办公空间，或许在未来会成为不可忽视的趋势。
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