首先，人口负增长的趋势不会改变，这个趋势会长达几十年，会严重影响购房需求;其次，中西方脱钩的基本面中长期不会改变，国内就业形势依然严峻，人们不敢再轻易负债购买房产，目前居民负债率偏高，已无法再加杠杆，而且该买的和能买得起的也买了，只剩下改善需求。目前房子供给依然过剩，产能出清预计最快也要到2025年才初步见底，预计至2025年，住宅供给回到8亿平左右基本平衡，极端情况下，未来几年会跌到6亿平左右供给才平衡。北上广深四大一线城市房价依然有下跌空间，以本人生活的深圳为例，二手房交易平均房价2021年最高到达8万多一平，目前平均价还有6万出头一平，本人预计跌到均价4万平左右才会见底，也就是说，从高位至少跌50%才见底。第三，目前房屋租金回报率依然偏低（年化回报1%左右)，大户型出租折算后的静态市盈率达到 100倍。我上周六去广州萝岗一位朋友家里，他是萝岗火村的村民，最近刚回迁了两套回迁房(面积128 平一套，楼盘名称合生中央城，见图1，图2是在他家过夜住了一晚，第二天早上在阳台拍的)，他打算把其中一套出租，带家私电器齐全，他说已向中介放盘了，4000还租不出去，3500可以很快租出来。中介跟他说两房的好出租，两房的可以租到2500，一般租客不愿意租三房，租2房相比3房一个月能省下至少1000元，能省就省，而且现在租房市场也不景气，流动人口也少了。目前合生中央城房价回到大概30000到 35000一平，我朋友这套房子128平价值至少400万 ，如果扣掉半个月佣金和半个月的空房期，以3500/月出租， 一年的租金还不到4万块，静态pe超过 100倍，没有任何投资价值。广州房产新政放开120平以上房产的限购，我认为没有什么投资价值，富人也不会轻易投资购买，除非是稀缺地段的房产或真的有需求的刚需才会去考虑购买！最后谈谈大盘，沪深300这个指数是最有代表意义的，沪深300在2021年创了历史新高，比07年的高点还高一些，而房价也是在2021年见顶的，与日本当年股楼同步见顶一样，我认为2021年的股市跟2001年见顶后走势有点相似，24年跟04年一样会有波小反弹的逃命行情（上证预计3100左右见顶)，但是反弹也是出货的机会。预计2024和2025年在房地产产能出清及房价下跌的带动下，指数会创新低，预计沪深300最终的底部在2300点左右，也就是说，相比现价还有30%的下跌空间，至于创业板指数(399006) 估计跌到 1100-1200 左右吧！一家之言，仅供参考。$富力地产(02777)$ $上证指数(SH000001)$
