$华侨城A(SZ000069)$ 通过这两天的了解对华侨城有了一点粗浅的认识：

1、商业模式：通过房地产开发的利润建设自有物业（景区/酒店/商业），形成细水长流的钱，市场对房地产低估值，对细水长流的钱给予较高估值

2、景区/酒店/商业的收入大概在50亿，净利润大概5亿，对标自有物业酒店的股票，市场给予市值约150亿；华侨城剩余的估值来自房地产，估值低是因为毛利高，市场认为难以持续，比如从去年国家发改委出手严控主题公园地产化

3、财报里面显示旅游综合收入196亿，扣除大约50亿，剩下的还是地产收入“主要系旅游地产销售部分结转收入规模增长”

4、旅游主业竞争压力较大，主题公园缺内容，比如东部华侨城很大很大，去过两次，我们的结论这就是一个大公园。房地产按万科的说法进入"白银时代"。

5、长远来看，深圳的物业有增值空间，租金会上涨，东部华侨城的几家酒店入住率会提高。

6、国际会展中心占地面积150万平，市场人士预测年收入150亿，我认为难以达到。会展中心占地面积30倍于广州花园酒店，花园酒店收入4.6亿，但花园酒店的历史、位置、商业密度都是很高的。我预计会展中心全部运营后年收入100亿，公司占50%权益，但需考虑近年来激增的负债的利息支出。

7、总的来看，深圳未来发展对公司有实质性的提升，包括深圳的景区及物业收入，但即使这些收入提升10%，对市值的增加也就约30亿，因为公司的大头还是房地产。另外，对于部分在建的深圳的商业地产在销售时估计可以小幅提价。