更新 23 年融服财报：
收入结构和质量是否“触底”：
收入结构：第三方收入占比 92%（vs 22 年 82%），来自关联方的收入占比大幅降低了。但是拆开看，H1 是 94%，H2 是 90%，下半年第三方收入占比下降了，关联方上升。
收入质量：收入中应收占比 11%（vs 22 年 19%），收入质量提升了。其中 H1 是 17%，H2 是 6%，进步非常明显。代价是物管外的其他业务收入大幅下降，在管面积 12% yoy 的情况下，总收入 -2% yoy。
按关联方收入占比 和 收入中应收占比，我觉得融服收入基本是“触底”了，可以期待 24 年开始的有质量的正向增长。
和开发商的利益输送：
除了关联交易，小散能关注的只有分红了。年度分红占核心利润 55%，不错。
上面是我对物业最关注的2个方面，融服做的不错。
现金流：经营现金流 8.6 亿，让坛子里的融服股东们一下子 high 起来了：核心利润 8 亿，ocf 8.6亿，赚的可都是现金流呀。但是看上面的收入中应收占比就知道，这只是假象。物业的净利率在 10% 左右，如果收入中应收占比和净利率差不多，那理论上的现金流应该是 0，赚的都是应收。拆开现金流看下，占款（应付+合同负债）增加了 6.5 亿左右。不得不说，物业确实不是一个好的商业模式。
其它部分：
资产负债表洗澡：无形资产减值 4.8 亿，应收减值 8.4 亿，且都是在 H2。触底还言之过早。不过这部分对我重要度不高，逻辑在正文里已经说过了。
经营指标：资源上，合约面积同比 22 年还下降了，在管面积 12% yoy，在管/合约为 73%，剩下的面积不多了；人效上，每员工收入、净利、在管面积都增长明显，员工成本占收入比例由 22 年 44% 降到 39%，人效在持续提升，体现在毛利率、经营利率持续提升。