投资首先得定性分析，判断确定性，在进行定量分析之前，首先我们应该梳理投资的逻辑。房地产业是一个充满争议的行业，房价成为老百姓茶余饭后最多的一个话题。国家出台了各种各样的政策来限制房价，各路专家更是对高房价口诛笔伐，自媒体也是纷纷炮轰高房价对实体经济的危害。这是一个敏感的话题，可能会引来诸多的争议，但是作为投资人，我觉的我应该去尽量了解这个行业的逻辑。
一：动物的本性
春暖花开，又是万物复苏的季节，所有的动物纷纷走出洞穴，开始巡视自己的领地，甚至开辟新的领地，领地代表了生存空间，代表了食物，代表了交配权。人本质上也是动物，拥有动物所具备的一切特质，财富，女人，食物。所以人对领地，对土地的渴望是骨子里最原始的追求。千百年来，人们之间不断地征伐就是围绕土地和人口，土地和人口决定了生产力和消费力，自古以来，土地，空间就是一个热度极高的话题。所以，关于土地和空间这是一个永恒的话题，地产自然也就是一个永续的行业。人们对于好房子，更好的房子的改善需求远远大于茅台等高端消费。
二：城市的发展变迁
有证可查的历史，在2000年以前，随着生产力的发展，就开始出现了人口聚集城市的趋势。但是受制于当时落后的科技水平，城市的规模并不大。
到了唐代的时候，长安的人口达到了100万以上，宋朝时，随着商业贸易的空前繁荣，宋朝超过百万人口的城市达到了7个，但是为什么中国城市在之后的上千年的时间都无法进一步扩大？原因是因为当时的科技跟不上，没有自来水，也没有下水道，没有围绕人们生活设计的先进的公共设施。生活设施的落后严重的制约了城市的发展，虽然人均居住面积很小，但是还是到了环境承受能力的极限，地下水污染严重，唐朝时期，为了缓解京城的压力，以及一些政治因素（如帝国经济重心东移），不得不建立了东都洛阳。现在随着科学技术的进步，城市承载力和吸附力的增强，交通工具和生活设施的完善，摩天大楼拔地而起，已经为城市的发展壮大打下了良好的基础，具有更高价值的，更多资源的城市理应聚集更多的人，在最核心的地区才能更高效的创造财富，城市化（并非城镇化）已经是不可逆转的潮流。
三：我国城市发展可能的方向
我国的国情决定了我们很难走出类似欧洲或者美国的发展路径，当然跟日本和韩国的东亚模式也不尽相同，我们更可能走得是二者结合的路。下面我们可以分析我国地产的现状：
1. 城市发展的方向
经济重心的迁移和城市的发展跟每个国家的地形地貌关系高度相关。我国东部沿海，西部深入亚洲大陆，西北干旱少雨，生态环境脆弱，多沙漠戈壁；西南多山脉且地震频发，青藏高原海拔太高，不适宜居住；东北天寒地冻，且半岛局势多变，素有投资不过山海关的说法。故从我国人口流动变化也可以看出，以上地区为人口净流出区域。
在现在这个海洋贸易时代，靠近大海的地方经济相对而言更发达。现在我们说起四五线及以下城市，它本身不生产现代工业化产品。而是一片消费市场，以现在相对火爆的拼多多为例，它的消费群体大多在四五线城市，但是它的总部在北京，小城镇更多的是一种消费链的延伸，注定会慢慢地衰落，比如鹤岗，未来会出现越来越多的收缩性城市，这是经济发展的规律，发达国家已经经历过了。有了这个思路，那么我们就可以清晰的知道适合我国人口大规模居住的，具有良好发展区域的就是京津冀，长三角，粤港澳，川渝城市群，以及以武汉，郑州，西安为核心的内陆城市群。借鉴国外先进的经验和城市发展的规律，未来在上述地区会形成以区域中心城市为核心的都市圈，落后地区的城市开始萎缩，人口净流入发达地区都市圈。上述地区相对发展空间更大，热度更高。
2. 大量的刚性需求
俗话说衣食住行，现在的社会经济状况，衣食已经不再是困扰我们的大难题，在衣食方面，随着社会生产力的提高，社会必要劳动时间缩短，衣服和食物在人民生活消费中比重不断下降（价值在下降），那么人民就会追求第三阶段，居住需求。但是这个居住需求不是说有个遮风挡雨的地方，不然人们都住在农村就可以了。经济规律决定了人们会前往可以赚到钱，满足生活需求的地方，这样必然会加剧人口的流动，大城市和发达地区的虹吸效应会吸附大量的人口去聚集，这不以人的意志为转移。广大的农村人口要进城，要在城市里居住生活，这是刚性需求。现在中国的城镇化率大概在60%左右，按照发达国家的经验，城镇化率大概在80%，中国还有很大的提升空间，况且还有进一步的都市化。中国目前大概14亿人，还有5.6亿人未进城，其中60周岁以上老人大概1.5亿（目前中国60周岁以上的老人有2.4亿，可大致估算出农村的老人），这部分人基本不会进城。那么剩余的4.1亿人中大概还有一半的人需要进城定居，增量的需求还是有的。而土地属于不可再生资源，一旦被占有，就只能再开发其他地块。稀缺性决定了土地的价值。
3.人们对美好生活的向往
中国改革开放40周年，中国的住房制度实施20多年。在这快速发展的20年，很多城市规划没有跟上，规划不合理，城市居民中有很大一部分住在城中村，老破小。整体的状况是刚刚摆脱了贫困，距离小康生活差距还挺大，社会的整体财富还在增长，人们赚钱的本质还是为了有一个更好的生活环境。年轻的小两口居住的80平的房子，随着孩子的出生，或者收入的提高，那么就会需要更大的房子，有改善性需求。而老破小的小区的居民，他也有居住到现代化小区的需求，人们对美好生活的向往是无穷尽的，而中国钢筋混凝土建筑的寿命较短（大概30年），这会有不断的更新需求，所以本质上房地产是一个永续行业，只要有新生的生命，就会有更新的需求。
4.女性购房者和独具户的大量增长
今年，贝壳找房发布的《2019年女性安居报告》中，基于分析了北京、深圳、上海、杭州、南京、武汉、重庆、合肥、郑州、长沙、苏州、西安共12个一、二线城市的67724笔一，二手房交易数据，并对近千位18-50岁的女性群体，进行了购房方面的调研。
数据显示，整体而言，男性依然是购房主力人群，但单身女性购房者比例正在逐年增加，2018年达到2012年以来最高点，几乎“逼平”男性购房者。同时，一线城市大龄女青年购房群体占比要高于二线城市，说明一线城市大龄女青年购房更独立。单身女性年纪越长，越有购房意识。在30岁以上的单身大龄女性中，47.1%的人已经购房，其中全款购房者达到三成以上，有二套房的占比也达到了23.4%。不禁让人感慨：“房子比男人更靠谱”而且随着现在独居人口越来越多，一定程度上也增加了购房的需求。
5：现在房地产市场走向
这个是一个很大的问题，属于预测性问题。这两年国家出台了大量的政策来抑制房价，表面上看，是防止房价上涨，但真实的情况，更是为了防止房价下跌带来的一系列的风险，所以因城施策顺利推出。房地产行业作为我国的支柱性产业，带动上下游近百行业，且在现有居民尚不富裕的状态下，房产占据了老百姓大量的财富，一旦崩盘会引发系统性风险，房价高位运行，如果没有政策的限制，很难想象会朝哪个方向发展。政府的意愿是以时间换空间，让房地产软着陆，这符合所有人的利益。
现在我们可以作一个特别假设（跟现实有差异），中国经济平稳运行，GDP年增长率6%。以2024年6月11日为基准日。在这5年的时间里，房价基本保持不变，一平米10000.购买100平米的房产为例。一名普通工作者目前月薪税后8000.首付30%，贷款30年，月供3715元。每月剩余可支配收入4285元。至2024年，不考虑升职情况，因为通胀的因素，该工作者收入大概在11754元（时间上可能会存在差异，跟公司有关），扣除月供3715元，剩余可支配收入8039元。是不是很神奇，通胀真是一把利器，贷款并不会增加，随着通胀，泡沫自然就消失了。理解了这个知识，我们就会明白早期买房的人为何生活反而过的越来越惬意了。即使把2024年的8039元折现到现在5359元（折现率8%，GDP+CPI增速），只相当于减少了2641元的购买力就可以拥有自己的房产，也是非常的划算。随着时间的推移，月供占比越来越小，房产占比越来越小，房价平稳运行，软着陆可能性还是非常大，之后房价的增速更会像发达国家一样，比GDP高3个百分点缓慢上涨，抵抗通胀。
现在的疑问是，中国现在正快速进入老龄化社会。并且伴随着中国的生育率暴跌（现在大概是1.07，未来生育率的变化和相关政策的出台是一个需要关注的指标）。人口未来无疑是负增长的。房价高位运行，房价收入比低于国际标准（一二线城市供需不平衡的因素更大）。投资者担心是未来空置房产越来越多，房地产市场暴跌崩盘。
但是，首先我们应该相信政府的能力和决心，第二：我们要相信还有10亿的不安于现状的老百姓对美好生活的向往，这也是我们国家打贸易战斗信心来源；第三：城镇化比例的提高，以及城市化，都市圈的发展浪潮，尤其是粤港澳，长三角，京津冀上升为国家战略，有进一步发展的空间。第四;在我国快速发展的过程中，有大量的城中村及危旧房需要改善，增量空间存在。现在女性购房者及独具户增加了更多的增量空间。第五:人口会下降，但是核心都市圈的人口是增加的，未来会有大量的收缩性城市，甚至会有很多小镇会消失，核心都市区占人口的比例会越来越大。一二线城市及都市圈还未达到饱和，还可以继续发展。
综上所述，相对于很多人对房地产市场的乐观，我持谨慎的态度。借助于政策的稳定性以及增量的需求，每年15万亿的市场或许还会持续很多年，在房价处于箱体震荡可能性很大。而且随着现在行业门槛越来越高，地产行业进入白银时代，小房企被加速淘汰，但属于龙头的黄金时代正在到来。哪家房企土地储备更丰富，土地储备结构更健康（一二线城市占比），哪家房企财务更健康，拿地的时机更精准（比如去年土地市场低迷，融创，新城率先拿地），将在未来抢占更大的先机。
以上仅代表个人观点和分析，不承担其他责任，本人年纪尚青，阅历较浅，如逻辑有遗漏之处，欢迎球友指正。