暮雨眠2023-02-15 20:50地产从现金流上来考虑,确实是个二流的生意,但是也不能否认万科不是一家优秀的公司,上市股价涨了一千多倍,净利润从2600万也涨了一千多倍。我认为融资并不能否定好坏,要看融资来的钱是不是产生了远超社会平均收益率的回报,从万科历史来看,是做到了,但是也是得益于中国房地产的大发展。后续融资无法做到远超社会平均收益率的回报时,我认为万科也会收紧资本支出了,变成一个类似加工土地的制造业公司的,但是那时的增长率肯定要下来了。这也是一个趋势,目前我持有万科主要还是因为虽然是二流生意,但是胜在便宜,股市要超额收益就是需要预期差。一点浅见。
点一2023-02-17 13:21很好的整理。
就把地产当做资源股,现在民营采矿企业倒闭殆尽,正是万科等优质企业你是扩张的机会。
地产悲观论者只看到需求侧萎缩,没看到供给侧萎缩更快。
unite_zhao2023-02-17 10:51您的作业,特别点赞,我补充下:
5)经粗略统计,历史上万科的9次股权类融资,价格从未低于过净资产。而郁亮和祝九胜,那么聪明,还有深圳国资监管,外加一大票员工,相信不会是个SB的决定。换个角度,配股融资方案完全通过,而市场价格依然低于账面净资产,按下暂停键,不就得啦嘛。
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房地产发展史。万科港股,我有点想法了,准备14以下入手一点底仓。
感谢总结过去。但过去不代表未来,连续对八次,不一定第九次就对。我们可以反过来推到,发生什么情况,第九次可能会失败。对于公司来说怎样算成功/失败,和对股东来说是不一样的。管理层的目标是活下去,股东的目标是投资回报!如果毛利率继续像管理层预期的目标“稳住”20%,如果销售效率不好转,那roe还将会是9%。如果政策不去刺激销售效率提高,或者迫于舆论压力继续压制房价销售价格,让拿地价和销售价利润空间有限,那roe也难见起色。反之,如果政策大放松,从土地到销售,从开发到购房,从舆论导向到金融支持,这些都鼓励买房,那别说万科了,那融创说不定都能活过来。
你可以把万科融资替换成其它事件来分析其中的联系。
无论你做了什么,房价都是涨了红火了几十年。还能继续高涨吗?
万科的
stop doing list
只有在房地产爆火,国家开始调控,万科此时融资,特别是在2006年及2007年的那两次楼市及股市牛市下,万科昏了头,疯狂融资,高价拿地,致使管理层深刻反思,之后万科确立了经营中的“三不原则”:不囤地、不捂盘、不拿地王。
万科的每股净资产是20,现在15元,远远低于净资产,这是一个要关注的点,还有万科的分红还是不错的,我相信未来的万科。