本文原创作者：柯谈（个人微信：linco_kk）
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2020年，楼市最大事件就是深圳房价大涨和史上最严调控出炉。
毫无疑问，深圳是彻底趴下了！
当然，我坚定的认为，深圳房价会横盘微跌，不会遭遇京沪过去三年15-20%的下跌，因为这是深圳的基本面决定的。深圳的逻辑和京沪完全不同。
未来1-2年，深圳楼市的特征就是房价横盘外加成交量大跌。
刚刚过去的7月份，深圳二手住宅成交套数为13407套，在这13407套中，有70%是7月15日之前成交，30%是15日之后成交。 换算成数据就是，7月15日之前成交了9000多套，15日之后只成交了4000来套。调控升级的结果就是，深圳成交量腰斩。
去年2019年深圳二手房成交82959套，新房成交37884套，共计120843套。
如果以年成交12万套做为标准，那么在未来几年之内，深圳至少会有一半的购买力，也就是每年6万个购买力会被扼杀。
这每年6万个购买力，除了少部分本地刚需会耐心等待社保期满，其它大部分投资型需求必定会被“驱逐出境”。
这6万个购买力，不管进入哪个城市，都会掀起楼市的惊涛骇浪。
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近期，贝壳研究院发布了最新的城市移民指数研究报告，报告统计了22个重点城市购房客群中省内客户占比，如下图：
这个图中排在最后的也就是说购房人中外省人数占比排名TOP6分别是：深圳77.5%、东莞71.4%、北京63.9%、珠海55.5%、杭州53.2%、上海52.9%。
这个排名越靠前表明该城市越受外地人认可，外地投资客越多，楼市越有支撑，价值越高。
以上这6座城市都是楼市投资的第一梯队！
7月15日，深圳史上最严调控上线，不是不能投，而是想投进不去。东莞紧跟着深圳调控升级了好几轮，现在二手房不限购的漏洞也被彻底堵死了。北京上海价值不用多说，关键是买不起买不了。杭州也是调控了几轮，未来可能会继续升级，而且房价贵且房票获得难度大。
目前只剩下珠海属于楼市潜力好、不限购、不限贷、可投资、可自住的优质城市！
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深圳调控之后，每年6万个购买力会外溢到哪里呢？让我们理性分析下：
东莞是一个，我从去年就在文章中和留言中无数次建议大家买东莞，很多朋友去年底和今年初买进东莞现在都是感激不尽。但是目前东莞属于暂时高位，且已限购，不建议再盲目入手。
惠州临深是一个，而且最近惠州的确也有些热度。但是我想说，惠州这个鬼城，90%都是投资客，一年的新房销售量比上海北京都要多很多，没有专业人士带路，一定会入坑。
广州，目前比较热的是黄埔和南沙。黄埔需要半年社保才可以买，之前可以补缴，最近行情恢复后也不能补交了，开发商也不愿意等。至于南沙，我只能说，现在入手南沙的都是去填坑的，尤其是万倾沙的恒大某盘。我可以负责任的告诉大家：恒大在全国各地远郊的文旅项目都是天坑，包括海南海花岛，启东的海上威尼斯。南沙属于持久战，没有个8-10年根本看不到明显收益。试问有几个人愿意等！
佛山呢，临广的板块还是可以的，就是深圳外溢的投资需求连南沙黄埔都填不满，更不会去佛山了。
中山嘛，除了深中通道在建，一无是处。没有产业没有人口，傻子才会投。江门肇庆两兄弟就不用说了，让你买你也不会买的。
这样看来，在整个大湾区之中，目前可以投资值得投资并且不限购的价值城市，只有一个珠海了。
正是提前看清了这个机遇，上周，我和团队一行去珠海考察了几个项目。第一感受就是珠海在深圳调控之后，确实热了起来。我们咨询的几个中介朋友和售楼处小妹妹都反应，这一个月以来，珠海楼市热的反常，远远超过往年。
不可否认的是，被深圳阻挡出来的很多理智、精明的投资需求都外溢到了珠海！
据珠海中原地产监控的全市151个项目数据统计，2020年上半年珠海全市均价23997.66元/㎡，同比去年上涨10.10%。
随着投资客的涌入，珠海下半年的房价注定还会一路向上！
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投资珠海，只需要抓住几个基本逻辑，就完全可以获得超额收益：
一、珠海虽小，却是粤港澳大湾区屈指可数的优质城市，深受资本青睐，盘子小反而涨幅快，更为重要的是珠海城市面貌好，环境优美，非常宜居，投资自住皆可。珠海绝对是那种来了就不想走的城市。
二、珠海最核心的概念就是紧靠澳门，珠海最大的发力点就是横琴自贸区，珠海的价值也是围绕横琴展开。珠海的风口一直是横琴，之前是，未来也是。
三、横琴很小，而且住宅开发已经饱和，横琴更多的土地是让位于商业办公的。所以，将来横琴商务商业人士的居住需求一定会外溢到临近的金湾区。
香洲是市中心和人口聚集地，居住了一多半的珠海人口, 发展成熟，房价相对较高，适合本地人居住。由于配套已经成熟，而且没有更多利好加持，所以，未来增值空间有限。
斗门面积大，发展太慢，没有显著的利好和规划，配套也不成熟，只适合本地村民自住繁衍。
唐家湾的规划可以，很多大牌开发商进驻。每当有项目开盘前，深珠通道就会被拿出来热炒一番。媒体是喉舌，幕后推手其实都是开发商。但是，深珠通道目前仍然处在前期规划阶段，距离项目落地，破土动工，竣工通车还有非常长的时间。目前已经在建的深圳到中山的通道2016年就开工了，最早要到2024年才能通车，这就是8年建设周期。而现在深圳到珠海的通道还在规划阶段，说的直接点就是，2030年之前深珠通道都很难建成通车。所以，现在看似风光的唐家湾其实都是概念炒作，距离收益兑现至少还有10年以上的时间。
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和深圳一样，珠海的发展也是一路向西。
由于老香洲土地已经饱和，珠海市政府未来重点打造的新城市中心就在金湾区，那就是：金湾航空新城。
金湾航空新城是名副其实的珠海城市副中心。它的核心区面积只有3.8平方公里，经过十多年的发展，目前已经成为了金湾的行政中心、商业中心、文娱中心和高档住宅区。航空新城的目标定位就是将打造成集总部经济、高端商务、文化娱乐、科研教育为一体的现代服务业聚集高地。
珠海市政府为了全力打造这个城市副中心，不惜斥巨资建设了3座大桥+1条海底隧道。
三座大桥由北向南分别为：
1. 香海大桥：全长约20km，计划今年建成通车。通车后，从斗门至香洲城区只要20分钟车程。
2. 洪鹤大桥：全长约9.65km，计划今年11月航展前通车。通车后从金湾航空新城前往拱北口岸也只需15分钟左右的车程。
3. 金海大桥：这是一座公铁两用桥，未来将连接珠海机场和港珠澳大桥。2022年建成后，10-15分钟车程可以从金湾直达横琴自贸区。搭乘城轨从拱北到珠海机场也仅需25分钟。
4、珠海大桥海底隧道：设计时速为80公里每小时，双向6车道。
珠海花重金建设基础设施，目的只有一个，就是打造珠海的另一个全新的增长极：航空新城。
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上周，我和我的团队一行专程去金湾航空新城考察了多个楼盘，徒步丈量了航空新城的每一寸土地。我认为，航空新城板块未来的潜力巨大，并且已经开始启动：
一、金湾航空新城作为一个现代的宜居宜业的新区，规划已经落地成型，配套基础设施也已经全部开建，最晚2023年可以全部建成投用。
二、目前航空新城的房价是横琴的一半，一手均价2.6万/平。去年底横琴已经再次完成一轮上涨，由于疫情延迟金湾尚未跟涨，随着深圳、东莞等地的大力调控，很多投资需求已经开始进入航空新城片区，轮动已经开始。
三、今年底，香海大桥、洪鹤大桥将建成通车，2022年金海大桥也将通车，这对于珠海城市副中心航空新城的发展简直是如虎添翼。尤其是金海大桥的开通，将导致航空新城变成横琴自贸区的后花园，并且直接承接大量高端客户的居住外溢。
四、目前横琴商品房单价5万+，而金湾航空新城单价仅仅2.6万左右。5月29日航空新城2020年首拍，粤海中标的楼板价为13768元/㎡，减去不可售的配建面积，实际楼板价已经高达1.6万/㎡。相比这个地价，现在2.6万的新房价格，简直就是白菜价。明年开春之后，航空新城将整体步入3万+时代。
五、目前，横琴限购，而金湾暂时不限购不限贷，外地人可以买一套。无房贷记录，首付30%，有房贷记录但已全部结清，首付40%，有一套在还房贷，首付50%。如此友好的政策窗口，还能敞开多久，不得而知。但机会总是转瞬即逝的。
珠海金湾航空新城的所有项目，我和团队已经全部考察完毕，并且精心挑选了多个优质楼盘，绝对保证有巨大的升值空间和居住舒适度。
如果各位确实有兴趣投资珠海，或者打算置办一套养老度假房产，可以填写以下报名表，参加柯谈珠海考察团。
考察团行程安排：
周五抵达珠海机场/珠海站，接机后入住酒店；
周六周日考察横琴/金湾航空新城楼盘项目；
周日复看或者根据需求额外增加项目；
周日晚送机送站。
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