//@人淡若菊:回复@拜师学道:看了这个楼盘，就知道为什么港资会在我国节节败退，为什么低周转公司的最终归宿是把土地在牛市兑现（熊市无法兑现，或者很难兑现）。
港资因为融资成本较低，一般有大量的持有物业提供现金流，且负债相对较少，比较适合囤地开发，或者牛市向抛售股票一样兑现，而不开发。
而中资，如果融资不顺畅，很难穿越牛熊。最典型的就是恒盛地产和合生这两家公司，其中合生优势比较明显，合生创展融资较为顺畅，虽然有不少有息负债，但是整体融资顺畅，且融资成本还是可以接受的，在很多年份，回收的现金是无法覆盖利息支出，管理销售费用，建安和税费的，只能依靠融资，最终合生从航母变成了一般的战舰。
恒盛地产则测底毁灭，大把廉价土地，最终年年亏损。类似的还有一些小金库式的地产公司，比如汤家母子汤臣，罗公子的瑞安。
这些年，剑走偏锋，一些企业完全放弃了招牌挂，比如福星惠誉基本上都走旧改模式，而最终结果也是现金流偏小。
但是资本市场有时候喜欢讲故事，用远郊大盘的故事套短平快，有文旅套纯住宅，用旧改套二级开发。
远郊大盘，楼面价格较低，但是牺牲了周转速度，其实合生的霄云7定位太高，而惠州，天戴河，杭州湾，津京新城等都属于远郊发盘，甚至华南新城早期也是这种模式。
文旅最典型的就是万达在融资受阻后玩不下去了，现在华侨城的文旅做的比较不错。
最后就是旧改，风险大，高风险，高回报，周期长（平均70个月）。只要一纸协议，就可以全百亿货值。然后就是容易旧改的先改出来，加上叠加区域土地价格和房价大涨，利润非常不错。但是在旧改中的项目未必有之前已经拆迁或者拆了一半的项目利润那么高。以深圳为例37，46，55，64，目前倒37也开始出现。如果看不清旧改和高周转都有的企业，可以看看旧改销售额和招牌挂销售额比例。而单纯的旧改，看福星惠誉可能清楚一些。
最后需要说的是小镇，小镇介于旅游地产和远郊大盘之间。正的走上规模，还必须要招牌挂，依靠小镇很难做大，做强。
壹亮马这个项目是中交，九龙仓，绿城联合开发，九龙仓操盘。如果这个项目是绿城操盘，相信结果会是17年北京最热的时候就已经以超过10万的价格全部清盘了。参考体量更大的西山燕庐。足知这些起步比较早的港资巨无霸是多么的价值毁灭。
而走香港模式的必然结果，就是地产商买下全世界。所有地产商都一样，不管李嘉诚，还是李兆基，还是谁谁谁，无非就是利用地产产生的现金流不断买买买，最终买下了各行各业，因为在资本市场地产赚1元，可能给5到10倍估值，风险极高的高科技反而估值较高。但是在实业是没人问的，阿里京东赚1元等于地产赚1元。
于是地产商，钱多的时候，只要别乱投资，一旦进入饱和模式后，便会买各种资产。于是社会财富可能最终都会集中到那一些地产商手里。
资本市场的估值确实搞笑，先不说15万亿的地产行业，我国gdp60万亿，地产上下游关联行业加上地产本身估计不低于gdp的三分之一。
一个影视行业，500到600亿票房，暂时不考虑进口片，假如全部都是国产。也不考虑衍生品收入，这些都是故事。这个行业先缴纳各种基金，然后还要和院线对半分成。拿到手估计也就200多亿的市场规模（猫眼，陶票票的市场规模同理）。然后这200亿还要支付明星片酬（工资远远高于农民工），各种道具，导演，融资，税费，且就算导演不要钱，明显不要钱，没税务道具，三项费用支出。200亿全算利润，进口片也不谈。影视行业按照地产的估值就根本不能看。
当然业务有交叉，部分公司还有电视剧业务市场，部分涉及院线业务，看看这200亿市场多少人在竞争，万达，华夏，中影，北京文化，华谊，光线，阿里，万达，还有一堆没上市的。不少企业市值都在百亿以上。
行业估值差距太大了。
$绿城中国(03900)$