安徽三巽投资集团有限公司(以下简称“三巽集团”或“三巽”)近日披露了香港IPO招股书。这家刚刚跨过百亿门槛的小房企，不仅积极谋求上市，更有“5年实现千亿”的雄心。
根据招股书，三巽集团起家于安徽省，于2018年将总部搬迁至上海，同年正式开始全国化布局。但从当前的布局来看，三巽集团的布局重点依然集中在安徽省，区域房企特征显著。
有市场分析人士直言，从目前的行业环境来看，行业集中度愈来愈高，强者恒强、弱肉强食的现实也让小房企们的生存环境更为严峻。在调控趋严和三四线楼市降温的局面下，三巽集团想要实现“黑马”路径并不容易。不过，亦有业内人士对三巽集团的未来表现出乐观的看法，认为三巽此次若能成功过会，则将成为一次小型房企高速扩张、快速上市的经典案例。
豪言千亿，高息举债力争规模
香港交易所旗下披露易网站显示，10月17日，三巽集团递交了招股书，谋求在香港主板上市。
招股书资料显示，三巽集团是一家“总部位于上海、植根安徽省、布局长三角地区的高速发展的专注于住宅物业的中国房地产开发商”，于2004年在安徽成立。不过，《华夏时报》记者在“天眼查”等平台上看到，三巽集团的主营业务一直为“房地产投资”，直到2014年8月，“房地产开发”才被正式列入公司的业务范围中。
事实上，三巽集团的上市计划已实施一年之久。据《时代财经》报道，2018年7月底，三巽集团在上海总部揭牌仪式上不仅描绘了自己的“5年千亿”愿景，还宣布将同步启动香港上市工作。
过去几年间，这家名不见经传的小房企实现了高速增长。亿翰智库数据显示，2017年，三巽集团以48.4亿的全年销售业绩进入全国200强房企之列（171名）。按合约销售额计，三巽集团在2018年实现了100.1亿元的销售额，在《2018年1-12月中国典型房企销售业绩Top200》中的排名也升至第130名。
虽然三巽集团在招股书中并未披露其合约销售额有关情况，但2016-2018年以及截至2019年6月30日止，公司营业收入分别为5.41亿元、2.63亿元、7.24亿元及5.62亿元，毛利分别为1.01亿元、6880万元、2.07亿元及2.05亿元。
三巽集团规模扩张的速度不可谓不快，但从百亿到千亿的道路也显然不会是一条坦途。记者粗略估算，若5年内实现千亿规模，销售额的年均增长率要达到77.8%。而克而瑞地产研究中心公布的数据显示，2018年，全国百强房企全年的销售金额同比增长为35%。
目前，规模的迅猛扩张已经给三巽集团带来了一些困扰。根据招股书，2016年以来，三巽集团的借款总额呈快速增长态势：2016-2018年以及截至2019年6月30日，三巽集团未偿还借款总额分别为2.29亿元、5.14亿元、7.09亿元和14.2亿元；2016年至2018年，三巽集团借款总额的加权平均实际利率分别为15.2%、14.9%、14%，2019年上半年为12.7%。
由于三巽集团以信托、资管计划为主要融资手段，近几年公司融资成本也高居不下。在招股书中，三巽也直言，公司的利息偿付比率由截至2016年12月31日的5.7倍减少至截至2017年12月31日的1.0倍，主要由于2017年融资成本大幅增加及盈利能力下降。与此同时，三巽集团的业绩也时有波动：2018年上半年亏损1077.4万元，全年则实现了4499.2万元的盈利，2019年上半年再次录得6204.1万元的利润。
另一方面，三巽集团在发展过程中的区域化特点仍十分显著。据招股书，截至2019年8月31日，公司共有35个处于不同开发阶段的项目，覆盖三个省的九个城市，但总土地储备420万平方米中的90.6%仍集中分布在安徽本省，反映出公司目前的全国性布局尚不均匀且不充分。
目前，三巽集团除了在南京、合肥布局，更多是在淮南、阜阳、安庆、宿州、泰安等三四线城市开发项目。根据上海易居房地产研究院发布的《中国百城宅地成交报告》，今年前9个月，64个三四线城市住宅用地成交面积为14488万平方米，同比下降7.1%，三四线城市宅地市场的降温特征较为明显。
放眼整个行业，在全国楼市步入横盘期的大环境下，房企增速已明显放缓。据克而瑞地产研究中心的数据指出，今年上半年，标杆房企业绩增速明显放缓，TOP100房企累计权益销售规模同比仅微增4%，与4—5月增速基本持平。
挑战重重，百亿房企谋求“裂变”
关于三巽如何化解发展上的局限性、又将如何优化财务结构等问题，记者联系到了三巽集团品牌部相关负责人。但截至记者发稿，记者仍未得到该负责人回复。
有业内人士认为，对于想要快速提升规模的三巽集团来说，如何在快速扩张的同时降低资金成本并保持财务安全是关键。实际上，三巽集团也在招股书中坦陈，在过往记录期间，公司为收购土地容易出现流动资金问题。而除了面对外部挑战，公司也可能面临管理项目的困难。
为完成从百亿到千亿的“裂变”，三巽集团计划巩固并进一步提高在安徽的市场地位，计划布局杭州、宁波、无锡等长三角城市；此外还将拓展粵港澳大湾区、武汉、郑州等区域及城市群，以及未来具有重大增长潜力的新市场。另外，除了将总部迁至上海，三巽集团也密集进行了调整公司股权架构、增土储扩规模等动作。
从开发模式上来看，三巽集团表现出谨慎的一面。《华夏时报》记者不完全统计，今年以来，三巽集团已经与大发地产、弘阳集团、江苏省建工集团、上坤集团等多家房企达成战略合作关系，并与新力地产、港龙集团等企业组成采购共同体。以拿地为例，去年底及今年3月在合肥拿下的地块，三巽均选择与弘阳共同开发。
当然，上市获取融资是实现这一“裂变”的重要途径。中原地产首席分析师张大伟告诉《华夏时报》记者，实际上从当前的行业形势来看，并不是房企上市的好时机，“但没办法：不上市融资更难，上市了就拓展了融资渠道”。而三巽集团董事长钱堃在此前的一次受采访中也强调，目前房地产的马太效应越来越强，资源越来越多向大企业集中，所以三巽今年（2018年）开始从安徽走出来布局全国，做有质量的高周转等。
目前，三巽能否顺利拿到上市门票仍是一个未知数。值得注意的是，尽管对于三巽集团能否成功上市仍有不少疑虑的声音，认为三巽能否成功逆袭、顺利实现千亿目标依然需要市场的验证，但亦有业内人士对此表达出一定的信心。
在曾经与三巽集团有过不少接触的亿翰智库董事长陈啸天看来，随着我国经济进入增速换挡、结构性调整的阶段，越来越多资金和资源向实体产业转移，或将影响房企业绩的增长。目前来看，有一定追求的房企都在启动上市程序，或者已经上市，对于三巽集团来说也应该有所行动。
陈啸天告诉《华夏时报》记者，由于安徽本地房企的龙头效应不强，给了很多企业发展的机会，三巽集团因此逐渐成长壮大。“只是房企在不同阶段会面临不同的挑战，企业如何应对运营管理、人才迭代等方面的变化，包括适当性进行内部调整都是比较关键的命题。”
财经评论员严跃进也向《华夏时报》记者表示，上市对小房企而言具有非常好的意义。通过上市扩大品牌扩大融资规模，在行业集中度提高的时环境下，上市确实是能够这个打破环境的限制，而通过上市能够对冲市场风险，小房企也有可能崛起。尽管坦言当下市场环境不佳，但总体上来讲，“上市以后如果地产周期把握的比较好的，我认为也是有很大的机会的”。