【流拍率下降，房地产反转？】

22个重点城市今年第二轮集中供地接近尾声，供应规模下降，成交规模上升，流拍率下降明显。乐观者开始畅想行业反转，悲观者则依然悲观，毕竟销量未见起色，土地溢价率仍在低位。

不管是反转还是反弹，抑或只是回光返照，都不是行业的主要矛盾，主要矛盾是长期结构性的：一是人口老龄化，意味着长期人口增长乏力；二是城镇化率接近尾声，意味着新增购买力有限；三是人均居住面积已经不小，总居住面积天花板不高；四是人口流动结构性分化，多数低线城市或步入人口负增长通道，一线和强二线城市继续吸纳人口。

坏消息之外也有好消息：首先，存量房面积虽大，但仍有很多老破小，数量上增长空间虽不大，质量上改善空间却不小；其次，人口净流入城市新增购房需求仍在，并且这块往往是最肥的肉；再次，总盘子虽有定数，切份额却有故事可讲，地产行业步入精细化发展阶段，强者或能恒强，份额提升有希望抵补大盘的下滑；最后，参与者少了，竞争格局可能优化，利润率展望可以乐观些。

所以，对地产股，最好放弃对总需求的幻想，只能在结构上做文章，淡化增长，强化利润。在近期的草根调研中了解到，一线城市的一些新拍地项目，隐含利润率甚至达到40%，这意味着即便以八折价甩卖，利润也很可观，虽然是小样本，但联系到土拍市场呈现的特征，可以说现在大概率是低价拿好地的时机，只要你有钱。

未来活得最好的房企，除了要有钱，还要有投资眼光和项目管理能力：投资眼光表现为挑肥肉的能力，管理则体现为在一块肥肉中榨出更多油的能力，以及在房子不好卖时降价甩货的底气。

短期的数据确实不好，房子卖不动，房价一直跌，悲观气氛浓。但即便从存量房的更新需求看，房地产依然是一个大市场，一个十万亿量级的市场，一竿子打死大可不必。

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