05-12 10:20
所以我说目前新城的风险折价不够,面对行业大部分企业都要归零的时刻,管理层一步都不能错。错一步就是万丈深渊。而终局可能要4-5年以后才能看到
1.负债,有息负债570亿,利息30多亿。无息负债2000亿左右,这块要循环支付,主要工程款。
由于拿地减少,在建工程量是萎缩的,工程款支付减少,销售也是萎缩,估计剩下的都是不好去化的项目。这部分支付存在缺口,缺口多大?wo2融资, 由于循环支付负债存在缺口,要继续融资。这部分融资会产生利息。每年利息增长,和租金利润的增长会有剪刀差。相信利息增长随着时间慢于租金利润增长。需要多久?
3.广场,吾悦收租模式。当下163座开业,未来还有多少?当下看如果住开不能持续,广场也不能持续。重资产下投资广场回报率不足10。不是好项目。所以理性看未来收租模式利润天花板200亿租金,40亿利润。如果没有增长估值不会超过10倍。
以上是我存在顾虑,欢迎讨论。