来源：21财闻汇（id：jiayou21cbh）综合自新华社、21世纪经济报道、证券时报、每日经济新闻
众所周知，香港房价居高不下的原因之一就是土地供应不足，导致住房供少于求。
随着房屋短缺问题日益凸显，香港社会近期就增加土地供应展开热议，部分房地产商也作出回应。
据新华社报道，香港新世界发展有限公司25日宣布，将捐出部分农地用于兴建公共房屋等，希望纾缓香港社会房屋短缺问题。
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无偿捐出27万平方米土地
9月25日，新世界发展（00017-HK）发布2019财年业绩，公司执行副主席兼总经理郑志刚于会上宣布，将捐出300万平方英尺（约合27万平方米）农地给社会，以支持舒缓社会房屋问题。会以开放的态度考虑划拨给社会企业发展社会房屋，以及给政府兴建公屋项目等可能性，不过会优先考虑和社会企业合作。目前，新世界于新界持有共约1690万平方英尺的农地。27万多平方米是个什么概念？
大概相当于38个标准足球场，如果按照容积率5倍来计算，则可以兴建135万平米的房产，若按人均住宅面积30平方米来算，可满足45000人的居住需求。
据港媒报道，新世界和社会企业“要有光”去年签署合作备忘录，将发展项目“光村”。新世界将天水围三幅地拨给“要有光”，兴建社会房屋“光村”。该项目将兴建超过100个面积约200~300平方英尺的住宅单位。
“这些合作是有成效的，两到三年内，相信‘光村’可以落成，受惠人数可达到一万人”，郑志刚说。在“光村”房屋租住期限和租金方面，每户家庭最长租住三年，租金水平视租户家庭收入水平定夺，确保租户可负担得起租金。新世界与“要有光”合作，交由“要有光”营运的年限为28年，可营运至2047年。
新鸿基地产主席兼董事总经理郭炳联此前曾表示，明白香港房屋供应严重短缺，愿意积极配合特区政府增加房屋供应的措施，并会尽最大努力加快兴建住宅项目；原则上支持及欢迎特区政府引用《收回土地条例》，收回农地以加快兴建公营房屋；积极配合特区政府提出的“土地共享先导计划”。
值得注意的是，新世界发展发布截至6月底的年度业绩公告称，期内收入约767.636亿港元，同比增26.5%。有分析师指出，相比于香港其他几家大型地产公司同期负增长的营收，新世界发展的营收数据非常亮眼。
受消息影响，早盘新世界发展股价大涨3.4%，午盘有所回落，股价报10.22港元，涨幅为2.2%。
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香港土地供应极度紧张
香港地势多山，且郊野公园、湿地占地面积大。根据公开数据，香港土地面积1111平方公里，已建设土地占24.3%，其余75.7%为郊野公园、水塘等，其中房屋用地面积仅占6.9%，导致楼价畸高，租金贵。
根据香港土地供应专责小组去年底的数据，香港土地缺乏且楼价及租金不断上升。保守估计，到2047年香港的用地短缺将达到1200公顷，其中约有815公顷的土地供应短缺问题将会在2026年前出现，这之中又有约108公顷（约1162.08万平方英尺）是来自房屋用地的短缺。根据香港政府房屋署公布的数据，截至2019年6月底，约有14.79万宗一般公屋申请，以及约10.82万宗配额及计分制下的非长者一人申请。一般申请人的平均轮候时间为5.4年。
国际公共政策顾问机构——Demographia公布的2018年国际房价负担能力报告显示，香港连续第九年登上房价最难负担城市首位，房价对家庭入息中位数比率进一步恶化，由2017年的19.4倍升至20.9倍，意味着一个香港家庭须不吃不喝20.9年才能买得起一间住房，续创调查历来最高水平。
泓亮咨询及评估有限公司董事总经理张翘楚认为：
“香港长期缺乏土地导致楼价高昂，严重影响民生，很多市民被迫住劏房（面积狭小而被分割的房屋），政府要设法解决贫富悬殊问题。因此政府应该考虑进一步增加公营房屋的比例，新加坡的组屋政策的成效十分显著，大部分当地人都居住在政府提供的资助房屋中，私人住宅变成一种奢侈品，而非必需品，市场需求自然不大。”
尽管香港地势多山，但仍有超过七成的土地处于未开发状态，其中就包括地产商囤积的土地。
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龙头地产商高度垄断
数据显示，目前香港四大本地开发商(恒基地产、新鸿基地产、长实地产以及新世界地产)共有1.06亿平方呎的农地储备，掌控了香港整体住宅供应市场的半边江山。
由于这些龙头地产商秉持稳健的财务管理，负债率控制在较低水平，从而可以支撑长周期的精细化开发模式和超强的持货能力。
据21世纪经济报道记者了解，香港大型地产商的负债比率通常在20%-30%左右。一般地产商去竞标投地时以剩余法来计算出价，首先将建成后的楼盘销售价格扣除成本、预期利润等。相比之下，一些内地地产商们仍在以高杠杆支撑规模的快速扩张，他们的资产负债率动辄超过200%以上。
“根据过去四五十年的经验显示，香港的住宅市场非常独特， 对于一些初来乍到的内地开发商而言，他们可能低估了这个市场的难度。”恒隆地产主席陈启宗坦言。在他看来，香港楼市的价格相对波动，而且本地市场有数个老牌龙头地产商，“这类地产商实力超群，他们不仅财务非常稳健，杠杆比率极低，而且他们已经身经百战，历经多次楼市起起伏伏的洗礼。”
以恒隆地产为例，截至今年6月底，公司的净债项股权比率仅为17.6%。近年来香港楼市持续炽热，主打高端住宅产品的恒隆对于旗下的物业采取了“捂盘惜售”的策略。
以位于九龙大角咀的浪澄湾项目为例，共有1829个住宅单位。恒隆自2007年卖出600伙后一直封盘，时隔五年后，直至2012年才重新开始销售一些尾盘，整个项目的销售周期已经超过10年。
因此，有观点认为，香港住宅土地供应不足，往往是少数大地产商囤积居奇的结果。
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特区政府收地阻力大
香港住宅建设用地供应不足，其中一大原因是香港政府收地面临的巨大阻力。
上世纪70年代，港英政府发展新界，为获得新界原居民支持，推出了丁屋政策，规定18周岁及以上的新界原住民男性后人（必须是男丁），每人可一生申请一次在认可范围内建造一座最高3层的丁屋，每层面积不超过65平方米，总高度不超过8.23米，也无需向政府补充地价。
后来，随着经济发展，香港房价水涨船高，如今，这些丁屋一层就能买出500万港元，一栋能卖1500万~2000万港元。
据证券时报，元朗水围村村民谭先生表示，特区政府征地时给出的楼面价只有1300港元/平方英尺（折合14040港元/平方米）。“我一套房都能卖几千万，房价还在涨，所以为什么要卖给政府？”谭先生说。
家住元朗的张小姐则表示，如果政府收地拿去耕田，则每平方英尺1300港元可以理解。但如果要盖房子卖楼，土地就不是农田，那就是房地产价格了，肯定是便宜了。村民不卖，政府也不能强制要求。
此前，特区政府提出 “土地共享先导计划”，即由地产商交出使用农地，政府为其改划用途，并在额外楼地面积以7:3比例兴建公私营房屋（即公屋、私屋）。但因被担心“倾向发展商的利益”而遭到部分市民反对。况且，根据过去经验，将农地转换为住宅用地时，需要处理各项繁复的改划程序，从申请改划到通过城规会审批一般需要8-10年，然后获地政总署批出基本的土地条款协议又需要10-12年，即还未到补地价的阶段，已耗时大约20年。
除此之外，香港公屋资产申请资格有严格限制，在收入上不能超过政府规定比例。这造成无法享受公屋好处的居民抵制特区政府高价收地。并且部分在香港有自有住房的居民也不支持特区政府大建公屋，因为担心影响房价。
2005年后，香港土地开发几乎停顿，导致公营、私营房屋落成量均大幅减少。根据香港差饷物业估价署及房屋署的数据，2007年至2016年，当地平均每年住宅落成量约2.57万个单位，较前10年下跌超过50%。
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近期香港楼市成交下挫，投资者、买家踌躇观望
多重影响下，近期香港楼市成交大幅减少。
“楼市观望气氛浓厚，影响买家入市脚步，物业成交量自6月开始下跌。据香港政府的住宅物业临时买卖合约数字显示，住宅成交从5月的8208宗，跌至6-8月每月少于5000宗；7月及8月（第三季度首两个月）累计住宅成交仅8889宗，较上季同期下跌了45%。”戴德梁行大中华区副总裁及大中华区策略发展顾问部主管陶汝鸿9月10日指出，并预计9月二手楼市仍将维持淡静，交易量大约维持4500宗水平。
“这么多年以来预测楼市，这是最难的一次，以往可以根据经验或者经济角度进行判断。”他坦言。在他看来，目前影响香港楼市的几大因素主要为本地社会事件、利率以及供应等，但前两个因素很难进行预测，而且短期内可能出现逆转。
“虽然市场气氛转差及成交量下跌，但目前业主普遍持货力强，市场上并无太多大幅减价的成交，‘劈价潮’（大幅减价）并未出现。不过，影响楼价走势的主要因素始终是香港的经济基调，而连月的示威已影响到本地旅游业、零售业及消费情绪，如果事态持续并影响到香港的国际金融中心地位及失业率，届时香港的经济表现将会受到更大打击，楼价亦会面对更大的下调压力。”陶汝鸿指出。
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