$当代置业(01107)$ 9月9，秋高气爽，罗总带队，开启了当代置业调研之旅。参观了通州万国城，北京当代MOMA，并与管理层进行了深入交流，张鹏总率王强总、卜晓林总等一众高管悉数出席，收获颇丰。简单聊一点感受：
1 公司产品独树一帜，产品力非常强，其绿色建筑无论是在概念上还是产品上均领先于同业，真正用心做产品的良心企业。
2 通州万国城定位高端，恒温、恒湿、节能、新风系统一应俱全，装修豪华大气，家居家电全线采用博罗尼等一线大牌，石材采用天然大理石，收纳空间精巧充足，处处体现了其用心，同行小伙伴无不心动。项目总货值120亿，其中住宅80亿，只剩下20余套待售，今年开始陆续交楼。商业和写字楼计划明年开售。项目毛利35%以上，净利润率大约在14-15%左右。
3 北京当代MOMA于2008年交付使用，当代置业的公司总部也驻扎于此，此项目曾被美国《BusinessWeek》评为中国十大建筑奇迹，是北京的地标性建筑，明星扎堆，赵薇、周迅、陈坤等人均在此居住，在参见项目的时候还巧遇于谦在健身。
4 公司管理规范，注重细节，IT系统非常完善，通过自主研发的MBS系统将每个项目都分解成标准的几百项任务在系统中管理，落实到人头，对于节点的管控、预警、流程化的处理非常精细。
5 关于拿地抓手，公司拿地过往主要是通过招拍挂市场，从三年前开始培育产业拿地手段，目前已与数十家产业方建立合作关系，通过产业合作已锁定土储1000亿货值，另外还有1000亿潜在货值大概率会拿下，主要位于二线及强三线城市。由于与产业方建立了良好的关系及合作口碑，在产业拿地方面的路会越拓越宽，未来产业拿地将至少占到公司新增土储的一半。
6 公司拿地非常谨慎，在手项目没有亏损的地，平均项目利润率8-10%，集团整体层面净利润率7-8%非常有保证，今明两年高毛利项目陆续结转，利润释放可期。
7 管理层及骨干员工激励层面有股权激励、项目跟投（强制跟投）、业绩奖励等，其中股权激励相对较少，激励作用有限。公司的管理层非常稳定，三位主要领导张鹏总、王强总及卜总都是在公司服务十多年的元老。
8 公司负债成本较高，主要是规模仍然不大，短期内不会有明显改观。
9 公司发展的主基调是求稳，但还是有规模诉求，公司希望未来3-5年保持20-25%的规模增长，争取2024年实现1000亿销售。