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$新城控股(SH601155)$ 周末了,地产行情最热的时候已经过了,可以平心静气的说下我的一点小小看法了。
还是先汇报下,本周完成了杠杆置换,目前总负债79470,账户净值119462,归母净资产39992,净收益31992,收益率400%。
接下来的打算是在10.5到11之间这个位置加满杠杆,那个时候大概净值35000左右,十倍杠杆就是35万市值,需要再加23万左右的负债。
很多人不理解我为什么执着于加杠杆,这是基于我对这轮地产政策的理解做出的判断。
首先所谓杠杆,从空间和时间上总结起来就三句话,今天的自己花明天的自己的钱,今天的自己花别人今天的钱,今天的自己花别人明天的钱。
无论杠杆经过多么复杂的包装,最后的本质就是这三句话。
那么看懂了杠杆的本质,就看清楚了这轮地产救市的本质。无论是下调房贷利率,还是首付比例,就是鼓励大家加杠杆,降低杠杆的成本,增加杠杆的潜在收益。
只有百姓的杠杆加上去了,房企和地方zf的杠杆才能降下来,这一加一减,就完成了杠杆的转移,成功的把杠杆转移到百姓身上。
问题来了,这里面有两个大bug,第一个bug是,现在大家都精了,如何让大家心甘情愿的自己加杠杆?第二个bug是,杠杆加的这么高,风险这么大,如何不发生美国的次贷危机?
这两个大问题,有且只有一个解决办法,通胀。
仅此一策,别无他法。
降息,通胀,会产生严重的资产慌。假设现在利率跌破1%,通胀超过3%,存在银行里的钱一定会被逼出来,不出来?好,继续通胀,让你感受到物价的飞涨,每天一睁眼就贬值。这个时候,所有资产都会成为香饽饽,而房产作为中国最大的资产,是无论如何都绕不开的。
通胀还会带来一个好处,就是资产的绝对价格更坚挺,那么就不会引起大范围的杠杆风险,用时间换空间。
举个极端点的例子吧,假设以后银行利率不超过1%,cpi5%,房价呢,中位数1.5%。在这个模型下,只要你的杠杆不是特别离谱,没有选择特别差的房产,大多数加了杠杆的人是不会有爆仓风险的。但实际上房产是贬值的。
这也是我对未来资产的一个判断,所有资源类资产,特别是有色这类国际资产,以毛爷爷计价都会持续上涨,并且大概率跑赢cpi。而房产的中位数一定跑不赢cpi,但是不会低于银行利率。
这样,相当于什么呢,全体成员给目前的窟窿买单,其中加了杠杆的,会因为杠杆减少损失,甚至获得收益,同时承担了大量风险。而没加杠杆的,会付出一些生活上的痛感,但是承担小风险,公平且合理。
最惨的是没有杠杆,并且主要资产是非核心地区房产的普通人,莫名其妙的就买了单,而这类毫无知觉的普通人,数量够多,买单能力是不差的。
在这个推演下,既然早晚加杠杆,晚加不如早加,趁着新城这类核心资产还处在低位,一次加满,衣食无忧。
等等,新城为什么会成为核心资产呢?现在还看不出来,等以后资产慌的时候就能看出来了,一个每年稳定分红,能吃到cpi红利,还能有增长的商业地产龙头到底有多香了。现在求爷爷告奶奶得不到的融资,那个时候资方主动找上门来,可能只是为了区区两三个点的稳定收益。[大笑]
当然按照这个逻辑。猪肉,铜,也都是很好的投资标的。以后我也会考虑这些方面的标的。

精彩讨论

木文田躺平05-25 09:50

跌到8,我卖房梭哈进前十大

价投大有可为05-26 19:47

刚才查了一下新城控股历年经营简报公告,新城控股经营简报中有关轻资产吾悦广场租金收入如下(以下收入都不含税):
2017年总租金及管理费收入为106591万元,其中4个轻资产吾悦广场租金8934万元(归属于公司租金收入为1787万元)、管理费收入为6058万元。
2018年总租金及管理费收入为216374万元,其中5个轻资产吾悦广场收入为34579万元。
2019年总租金及管理费收入410821万元,其中6个轻资产吾悦广场收入为45111万元(归属于公司收入为32744万元)元。
2020年总租金及管理费收入535689万元,其中6个轻资产吾悦广场收入为30745万元(归属于公司收入为28177万元)元。
2021年起不再披露轻资产吾悦广场收入数据。
2017年到2020年经营简报的租金及管理费总收入中是包含了轻资产吾悦广场的全部收入的。按披露惯例看,2021年后的经营简报中的租金及管理费收入是包含了轻资产吾悦广场的全部收入的。

雪山飞狐包05-24 23:23

嗯,我仿佛看到一个非洲饥民正在担忧万一未来吃饱饭之后容易得糖尿病的问题。确实值得担忧。

新城10005-24 21:41

认同人民币资产必定上涨。现在还处在美元加息的经济下行周期,同时还有反霸格局最关键的时期,国内很多措施也会有所顾忌,敌我双方都很难受。一旦美元确定降息,反霸联盟取得胜利,人民币定价的核心资产必定暴涨!满仓带单调新城,期待那一天早日到来。

LeideHarry05-24 22:21

请问新城控股10.5大概对应新城发展什么价

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跌到8,我卖房梭哈进前十大

认同人民币资产必定上涨。现在还处在美元加息的经济下行周期,同时还有反霸格局最关键的时期,国内很多措施也会有所顾忌,敌我双方都很难受。一旦美元确定降息,反霸联盟取得胜利,人民币定价的核心资产必定暴涨!满仓带单调新城,期待那一天早日到来。

05-24 22:21

请问新城控股10.5大概对应新城发展什么价

05-24 22:12

没有冒犯的意思,但是你知道把一个国家变成津巴布韦的后果是什么吗?通胀是良药,但是是药三分毒,吃多了后果很严重。从08年金融危机以来,全球都是用通胀解决眼前的问题,但是早已埋下了巨雷。一直走钢丝,难免有一天要崩断。

新城控股每月公布的吾悦广场租金收入中是包含了轻资产吾悦广场的全部收入还是仅包含了轻资产吾悦广场中它应得的收入?

05-25 09:50

看通胀的人越来越多了,从机构到个人。inside在化债,outside在逆全球化和担忧天量美债,内外都有动机。

05-25 09:04

离11元就两个多点了,下周应该能出现

05-24 22:18

本质上就是用更大的杠杆解决以前杠杆带来的问题

希望不跌破11,不让你加十倍杠杆

05-25 21:29