这三年万科拿地面积在下降，但积累的库存提高。关键是拿地质量不行，去化速度太慢，这里面最关键的是低能级城市的下沉。万科，碧桂园，恒大这样的民企获取土地能力差，最愿意干顺周期扁平化管理，也就是授权。这即是他们过去发展壮大的手段，也是当下困难的根源。现在就是万科痛苦的去库存的过程，华润中海保利也有类似问题，但他们垂直管理，情况要好的多。如果下半年房价企稳，万科25年上半年就能缓过来。如果全年没起色，万科的问题得拖到26年。同理，情况一国央企24年业绩平稳度过，情况二，国央企24年也得大量减值计提。我们一直以来有个问题就是政策制定者很少是企业家，官员的决定都是令行禁止，他们往往缺少前瞻性判断，就如同2014年大撒把一样。$万科A(SZ000002)$