目前市场上几乎没有什么主流官方数据是有关购房需求结构的，导致大多数人都对目前市场上有多少比例的投资性需求保持疑惑，而投资性需求的多少是观察房地产泡沫大小的重要观测指标，因此这方面的研究就显得难得和珍贵。
西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心（简称CHFS）的甘犁，莫家颖，弋代春，长期跟踪研究我国家庭金融情况，且在这方面积累了多年的数据。虽然样本量以及覆盖广度都还未能达到国家统计局的水平，但他们对调研的严谨性和科学性，使得已有统计数据质量较高，中国家庭金融调查与研究中心有关家庭金融的入户调查的全部样本大概有40011户，是目前为止国内最大的非官方的家庭入户调查，因此我认为还是具备较强的参考意义。（关于数据的采集过程及逻辑，详情可参考兴业证券对弋代春博士的访谈）
首先看看CHFS此前发布的2017中国家庭金融调查报告里，有关数据选取的细节，数据基本上覆盖了全国范围，且考虑了城乡情况进行抽样。在数据抽样和选取符合逻辑前提下，下文分别从存量住房及投资性需求的维度进行分析。
存量住房
我们直接看有关房地产方面的数据，从这份报告的统计可以看到，在调查样本中，自有住房拥有率已高达89.68%，看似已远高出世界平均63%的水准。2012年CHFS首次发布相关指标的时候，曾引起较大的争议，争议点主要集中在许多人虽然在老家拥有房子，但是确是在一二线城市工作，未来生活是在一二线城市，依旧是“缺房族”。
这个问题可以通过住房自有率解决（住房自有率=(居住于自有产权的住房家庭户数/全部住房家庭户数)×100%）。住房自有率与住房拥有率之间的区别在于，你现在住的房是否属于你自己的。许多家庭是在老家有房但在一线城市租房，这时该家庭符合住房拥有率但不符合住房自有率的统计标准，因此导致两者出现偏差。
参考弋博士提供的数据，我国目前住房自有率：79%（2015年）；80.8%（2017年）。而国际上其他大国的自有率水平远不及我们，其中美国住房自有率：65.2%（2017）；加拿大：64.2%（2016年）；即使是文化相近的日本韩国也明显低于我国水平，日本：64.9%；韩国：59.1%。
看到这个数据的时候，确实还是超出我个人预期了，似乎从我身边了解的情况上看，住房自有率是没有八成这么高水平的，当然也可能是我既年轻又穷，身边大多群体也都如此。不过特别需要注意的是这个指标的主体口径是家庭而不是个人，也就是有八成家庭住在自己的房子里而不是八成的人。那么问题来了，何为家庭，并且如果我父母住老家，我一个人在一线城市拼搏，那我们家整体是住在自己房里的，但我个人却不是这个情况，我是要在一线城市发展的，肯定还是有购房需求的，因此必须先搞清楚该指标口径下的家庭定义。
CHFS对家庭的定义：指的是共享收入共担支出（例子：A未婚，还与父母有较深的经济绑定，整体资产合在一起做资产配置，则还属于同一家庭； 反例：B未婚，在北上广深工作，但父母在老家，经济独立了，那A与其父母就算两个家庭）。在该口径下，那些“北漂”“上漂”“深漂”的未婚青年，都还与父母为同一家庭，父母有房，则整个家庭住房还是属于自有的。所以基于这个口径下统计出来的住房自住率，肯定是高估了市场饱和程度，但也不得不重视，我国房地产确实可能存在存量饱和的风险。（不过需要注意城镇化口径带来的偏差，后文再细讲）
投资性需求
对于投资性购房，可参考的几个指标分别是多套房比例，空置率以及购房者拥有房情况。
多套房比例
中国多套房比例（城镇家庭）：23.3%（2017年）
根据弋博士提供的数据显示，我国城镇家庭多套房比例已超过20%了（而根据下图CHFS此前公布的数据，城市家庭拥有多套房比例19.07%（15.44%+3.63%）），这是一个值得警惕的数字。这23.3%的家庭中，还有不少是拥有两套房以上的。对比发达国家看，法国多套房比例在11%左右，英国多套房在6%—7%之间，我国的数据明显高出这两个发达国家。
空置率
中国房屋空置率：21.4%（2015年）
首先了解下我国空置率的口径：我国空置房包括期房，待装修，拆迁以及危房。这个口径还是属于偏宽松的口径，所以该数据存在一定的高估，但是同类似口径的日本对比（日本空置率：13.5%），还是显得我国的空置率偏高。
CHFS这个数据在14年就开始公布，引起不少争议，但是前中财办副主任杨伟民今年6月份的一场会议上指出，用用电量统计的空置率水平也显示较高的水平。杨伟民中财办的老同事陈锡文曾公布过一组数据：国家电网公司做一个统计，从每户电表数据来看，一年一户用电量不超过20度认为是“空置”。算下来，2017年，大中城市房屋空置率是11.9%，小城市房屋空置率13.9%，农村房屋空置率14%。
这个数据与CHFS报告里的数据存在一定差异，但需要注意陈锡文用电统计空置率是把一年一户用电量不超过20度作为标准，这个标准是非常低的，一台空调开几晚基本上都超过20度电了，因此实际的空置情况大概率是高于12%的。
除了杨伟民和陈锡文的用电端空置率数据之外，江苏方天电力技术有限公司和江苏省电力公司的研究人士也对此作了相关研究，他们选取江苏省作为样本范围，对全省 3600 余万电力用户进行居民住房空置率分析，得到如下图结果：
从江苏省某市的数据来看，也是基本符合杨伟民他们的研究，大致空置率维持在12%左右。而2010年-2015年这段时间该市农村地区的空置率出现较陡峭的上涨，也许是于农村人员外出务工有关（可以看到该市对应时期的空置率出现下滑）。
CHFS的弋博士在兴研说的采访中也表示了她们统计的用电情况，发现居民住宅的用电分布呈现非正态分布，两端高而中间低。说明用电高的和用电少的比例高，也即是说明市场上存在不少多套房且空置的情况，房主没出租多的房子，偶尔才过去住住。
总之无论是CHFS调查报告统计还是用电维度统计的空置率都显示出我国存在空置率过高的风险，许多思维落后的同志总喜欢用“我家花园这边的窗户都是挂满衣服的”来做出没空房的结论，这些同志还是需要补补中学生物化知识。
购房者拥有房情况
购房者拥有房情况方面的数据还是比较缺乏，主要是统计难度较大，成本较高。目前学术上可见最合适的报告还是CHFS的家庭金融调查报告，以下数据均来自CHFS的调查统计。
样本数据情况（本次调查的数据样本均为城镇样本）
中国家庭金融调查（CHFS）始于 2009 年, 于2011 年、2013 年、2015年、2017 年完成四轮入户调查，形成了具有全国代表性的微观家庭基础数据库，样本规模已达到4万户（是目前为止国内最大的非官方的家庭入户调查）。在此基础上，从2014年一季度开始，每季度开展季度电话回访，构建家庭资产指数，及时把握居民家庭资产变动及经济预期情况。调查统计方是西南财经大学及其他友校的学生，社区陪同人员（拒访率是同类调查中最低的）。
调查结论
根据报告显示，2018Q1,接近70%的购房家庭都是已经有房子的了。其中购房者可以分为刚需，改善型，投资性这三类，这三类的定义如下：
刚需房：包括两种情况，无房家庭购买的自住房，和因有家庭成员将在近两年内结婚或分家所购买的二套房。
改需房：即改善型住房，主要特征是“换房居住”，也包括两种情况，一种情况是已有一 套房再购买的第二套住房，且旧房在两年内出售；另一种情况是旧房虽未出售，但因新购房 为期房且两年内尚不具备居住条件。
投资房：包括三种情况，主要包括用于出租的首套房，家庭已有一套房时新购的非婚房 或非改善性住房，家庭已有两套及以上住房时新购的房产。
基于以上的定义划分，最终得到的购房者数据情况大致是刚需：改善性：投资性=32%：18%：50%。
同时，比较 2008 年至 2018 年第一季度全国家庭的购房动机，投资性购房比例在不断上涨。2008年投资性购房占19.6%，2013年上涨到 28%。2016 年上涨到 33.4%。2017年37.6%，2018年50.3%。
从CHFS的这份数据来看，当前市场上的投资性需求确实是太高了。换句话说，当前的房价确实很可能存在泡沫，毕竟因为预期上涨而购买的需求，本身就会随着价格的波动而波动，一旦价格反转，这部分需求将成为最大最快的逃兵。
不确定性
本文的所有数据，基本上都不是官方的，样本数量都不算特别充足，但这些都不是最大的争议。最大的不确定性和争议其实还是来自于数据口径，除了上文提到的家庭口径之外，城镇化的定义和标准同样是争议点：
城镇化率：在城镇地区常住居民占全部居民比例（本文数据中所有有关城镇的口径基本都是如此）
缺陷：中国采取连接确定城镇，即A是镇政府，B是村政府，A与B之间修路连接起来后，B也是城镇了，B内的居民全变为城镇居民。有些地区是有行政村和自然村（1个行政村带5个自然村），自然村也许还很落后，但由于村委会跟自然村都连上之后，自然村全变为城镇地区。
在该定义下的城镇，明显高估了我国目前的城镇化率，2011——2015年新增1.1亿人口的城镇居民中，大约有40%是通过上述这种连接的方式划进来的。在这种统计口径下，会高估了实际的城镇化率和城镇居民数量，高估了实际的城镇家庭住房自有率（因为实际很多自有率更高的农村家庭被划入了城镇家庭，拉高了城镇家庭住房自有率）。
总结
虽然从存量及投资性需求的两个大维度去看，我国存量住房达到饱和水平，投资性需求已占比达到50%，房地产市场确实可能存在着一定泡沫。但由于城镇，家庭数据口径的失真，我国房地产未来的潜在空间也很可能被低估了（单单从投资性购房这个维度还不能下市场趋势性的定性结论）。
对政府来说，当下最主要的还是解决投资性需求占比过高的问题，谨防其成为我国房地产市场的毒瘤，同时想办法解决住房刚需矛盾，正确认识因人口不断流入城市而带来的住房需求，并及时展开更准确和全面的全国住房相关数据的调查和研究（也许政府已经掌握相关数据了，只不过不公开罢了）。
参考文献
西南财经大学 中国家庭金融调查与研究中心 《2018 年一季度城镇家庭资产指数报告》《2017中国家庭金融调查报告》
郑海雁，金农，季聪，熊政，李昆明 《电力用户用电数据分析技术及典型场景应用》
@南海飞鹰2012 @xdove @StarringLu @进入击球区 @一朵喵 上周研讨会交流地产时提到的数据的来源和补充。
本文也是对此前房地产行业研究一文中投资需求的补充：
《房地产研究思考记录》网页链接