wangdizhe（北仪小孩）
周五，房地产利多政策“井喷性涌现”。。。主要就是4点，首套房首付低至15%，公积金贷款利率下调0.25%，商业房贷以后下不言底，央行设立3000亿保障基金救市。。。
一个个看吧。。
降首付，其实本质就是“加杠杆”，15%是历史新低了
但首付降低，那不是“月还贷款”更多了么?所以继续为大家“解忧”，降低贷款利率。。。现在30年期国债率才2.57%，所以商贷很快就要降低到公积金贷款利率的2.85%附近，而且未来还会降的更低，比如2.3%的样子。公积金已经“名存实亡”。。。
那个3000亿元的“收储”计划，利率更低，只有1.75%，所以租售比2%都可以做的。。。这其实就是就是留了个“备胎”。。万一出了那么多刺激政策，大家还不买房，那么就让地方政府直接先上去救救急。。
所以这个“救市阵型”排的用心啊。。。
房产的投资属性，一旦计算“租售比”，其实就是“谨慎性估值”了，类似于高股息策略。。。所以既然高层都那么在意“中证红利”逻辑，反而更加证明了楼市的走弱趋势的确立。。。
其次，根本就没有所谓的刚需。。。如果要真说刚需，岂止是房子啊，那可多了去了。。
核心是收入及收入预期，也就是消费这件事情，既看现实也看未来。。。
当下宏观经济面临下行压力，我没见几个真乐观的，万科那句“要活下去”的梗，被各行各业传颂着。。。在这种预期下，楼市周期大概率还会走弱，
去年股市727救市，一度也让股民信心大增，但后面反而加速下探，因为什么？因为发现用了大招，放了必杀，依然涨不起来，这个时候信心反而容易更弱，会加速探底。。。其实高层也明白这个道理，故意还不完全放开北京，上海等几个核心城市的限购，就是吊着这种“情绪控制”，但当下楼市太弱，所以也没法那么“矜持”了，还是需要冒险放个“必杀技”，万一要是有奇效呢，万一要是“时来运转”买房的变多呢？
现在的市场，被各种消息引导着，一个利多政策，信心提振一下，就涨一涨。。。所以是“消息驱动利多情绪形成的反弹”。。。而在宏观经济维度，其实是低迷的，中报可想而知，也不会太好。。。
政策利多是需要真执行的，而执行需要成本，所以发超长期特别国债，希望用中央财经来支撑。这个时候发债多了，担心汇率波动或者北向流出，所以先把北向“实施数据屏蔽”了，然后在汇率市场发现，当美元走强时候，日本欧洲更差，独特的汇率管制制度居然体现出“阶段性制度优势”，故而见缝插针，即便美联储延后降息，但“先发债，后降息”。。。因为发债，一来可以试探汇率市场反馈，二来也是“保就业，稳增长”的必须，上半年已经慢了，下半年财政刺激要加速。。。降息还是比较谨慎，不强攻美元，而是静等欧洲央行6月份降息之后，看看动静再说。。。
至于发债的话，容易引起债券利率提升，进而增大财政融资成本，这个也想好了。。。就是先指挥商业银行买债，然后央行再买商业银行的，这样就能压低债券利率了。。。而且这么一来你就不能说是“QE”了，其实不过换层皮，多了一步“买二手债的操作”，其实本质上一样的。。。
纵观中国楼市近20年其实是三波上拉，第一波2004-2007，那是买房需求的集中释放，相当于股市里面的“估值修复”，基本涨了一倍，居民杠杆率很低，也就15%。。然后2008年短暂暴跌，4万亿刺激之后第二波续上，就是2009-2012，这个时候房价又涨了一倍，居民杠杆率从20%拉到40%，这个时候，人们看重租售比的提升，同时80后逐渐进入结婚年龄，推动需求扩张，所以基本类似股市里面的“业绩驱动”，2023-2015楼市调整，主要是遇到了“去库存危机”。。。然后2015年开启棚改货币化，之所以敢这么玩，是因为人民币汇率持续升值，没有汇率之忧，而且那时候也没北向渠道，大国博弈也未开始。。。所以2016-2021年是第三波上涨，这个时候，房子已经没有那么多“真需求和租售比优势了”，体现出更强的金融属性，居民杠杆率从40%提升到70%，如果对应股市的话，就是所谓的“情绪驱动”阶段。
当时，首付比例是30%，所以70%的杠杆率已经达到极限了。。现在首付比例降低到15%，也就是想把杠杆率提升到85%。。。。这是有难度的，因为随着经济增速走弱，收入是下降的。。。比如楼市2023年至今，其实加速走弱，而且很多人还提前还贷，但居民杠杆率反而是提升的，这是因为收入走弱的更快。。。
楼市放那么多大招，有没有用呢？其实也挺好检测的，只需关注未来几个月“居民中长期贷款数据和m1数据”的变化就知道了。。如果这2个数据大幅提升，那么就是大招有用了，如果走平或者小幅上涨，都说明发了大招，也没太多作用。。。
