腾讯新闻作者 郭德浩
一家企业如果立志常青百年，掌舵者长远的战略眼光和敏锐的洞察力不可或缺。
2006年，中国恒大（3333.HK，下称“恒大”）初露峥嵘，董事会主席许家印就提出“用三年时间再造20个恒大”的宏伟目标，凭借着高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”战略方向，恒大抓住了中国房地产行业黄金十年机遇期。
2017年，恒大登顶中国房地产行业“规模之王”，许家印主席提出向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”模式转变，成为行业“利润王”，并提出“新恒大”概念，进军新能源汽车等高科技产业。
2020年3月，在“房住不炒”的顶层设计之下，许家印于恒大业绩发布会上正式宣布，全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略，要用最大的决心、最大的力度，一定要把负债降下来。
纵观恒大发展史上面临的关键选择题，无一不是顺应大势的应势之变，从而顺利跨越行业周期。当创业进行到今天，恒大大刀阔斧又一次实施战略转型，究竟意味着什么呢？
“网上卖房”破局，做高增长龙头
疫情来袭，线下售楼处关闭。开发商普遍面临困境，客流从哪里来，房子卖给谁？
2月13日起，恒大线上卖房的破局工具“恒房通”推出75折扣、全民营销、一房一价等系列组合拳，掀起“恒大式营销”序幕。
易居克而瑞数据统计，2020年一季度，百强房企累计销售额下降21%。恒大却迎来一季度销售业绩“开门红”，销售额达到1465亿，同比增长23%；销售回款达到1133亿，同比大增55%，业绩行业排名第一，刷新恒大一季度销售及回款的双料最高历史纪录。
这场硬仗给了恒大十足信心，逆境之中“高增长”成为题中之义。
此前恒大对外公布的2020年销售目标是6500亿元，此次业绩会上则立志实现8000亿元销售额，到2022年要突破1万亿元。
在诸多房企纷纷下调销售目标的背景下，恒大这一扩张势头尤为突出。
统计数据显示，2019年全国商品房销售额达到15.97万亿元，同比增长6.5%。与此同时，行业天花板开始显现，未来新房市场规模将不可扭转地掉头向下，行业集中度也将显著提升。
对此，恒大董事局副主席兼总裁夏海钧判断称，中国房地产最大的趋势就是集中度在提高，未来三到五年，集中度还会持续，前三大房企占比20%，销售额破万亿才能进前三甲，这是恒大向万亿进军的基础。
相比于成立更早的万科、碧桂园，恒大起步较晚，在前20年当中一直扮演追赶者角色，从小的项目公司进阶成为龙头三甲房企，规模扩张是核心手段。
财报显示，2019年恒大累计合约销售额为6010.6亿元，同比增长9%；销售面积为5846.3万平方米，同比增长11.5%。这是自2009年港股上市以来，连续10年刷新年度销售记录。
在成交均价方面，恒大也在稳步提升，2019年成交均价为10281元/平米，2017年、2018年成交均价分别为9960元/平米、10515元/平米。
对于销售规模突飞猛进的秘诀，恒大在财报中写道：这根源于始终坚持“规模+效益型”发展模式，矢志提升产品附加值、保持规模庞大的在售项目和可售资源；此外，数字技术、移动互联、大数据等前沿技术在营销活动中得以前所未有的广泛应用，匹配灵活进取的销售策略、全员营销的强大行动力，令公司从容面对各类市场风险与挑战，确保销售业绩屡创新高。
这其中，“恒房通”这一营销平台，不仅贡献了超千亿销售额，而且还积累了上千万最优质的客户群体和销售群体。
土地质高价廉，旧改释放红利
兵马未动，粮草先行，对于房地产企业来说，土地储备就是生命线。
“我们最大的优势，就是在这20年里，储备了中国房地产企业中最大的土地储备，也是最优质的土地储备。”夏海钧在业绩会上表示。
横向对比万科、融创、保利等龙头房企，不难发现，恒大的土储不仅量最大，土地成本还最低。
截止2019年末，恒大总土储为876宗地，总规划建筑面积2.93亿平方米，土地货值为5273亿元。此外，恒大还拥有101个城市旧改项目，其中深圳6个项目合计122万平方米纳入土地储备，旧改项目未来将释放巨大的土储红利。
从土地储备空间布局来看，恒大的土储分布于中国237个城市，覆盖了几乎全部一线城市、直辖市、省会城市及绝大多数经济发达且有潜力的地级城市。这其中，一二线货值3524亿元，占比67%；三线城市货值1749亿元，占比33%。
从土地成本来看，尽管2019新拿地的平均楼面价达到2101元/平米，但得益于以往丰沛的土储，恒大总土储楼面价仅为1800元/平米，一二线城市平均楼面价仅2252元/平米，三线城市更是低至1281元/平方米。
按照恒大2019年的销售速度，即使不再新增拿地，也足够恒大未来四五年的发展需求。正如夏海钧所说，“有面粉才能有面包，而面粉已经在我们口袋里了”。
正是因为拥有这样的底气，恒大提出要“控规模”，即严控土地储备规模，实现土储负增长，未来三年每年要降低3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右。
财报数据显示，2019年新购项目153个，新购土地储备面积6703万平方米（其中收并购取得3305万平方米，占比49%），土储原值为1408亿元，平均楼面地价2101元/平方米。
去杠杆降负债的必备武器
房地产黄金时代，持续加杠杆，大规模扩张储备土地，高周转模式驱动，以此实现弯道超车，这是恒大等勇敢者的游戏规则。
但在“房住不炒”、地产去杠杆的大势所趋下，为了实现更加稳健、跨越式发展，则需要轻装上阵，减低负债，增厚利润。
2018年，恒大就提出要将负债率下降到同行中低水平。但2020年，许家印的目标更加明确，就是要加大决心降负债，有息负债平均每年下降1500亿元，到2022年要把总负债降到4000亿以下。
高歌猛进的销售额，以及高质低价的土地储备，这成为恒大降负债的必备武器。
在此次业绩会上，许家印算了一笔账，2018年、2019年，恒大销售回款每年维持在4500亿元左右，如果今年实现销售8000亿，回款按7000亿计算，就会增加2500亿的销售回款。同时，恒大今年减少土地储备3000万平方米，等于减少600亿的支出，这样一增一减，就能实现2020年有息负债下降1500亿的目标。
以净负债率这一关键财务指标来看，2016年-2019年，恒大净负债率分别为432%、183.7%、151.9%、159.3%，呈逐年下降趋势。
此前在2017年上半年，恒大借助三轮战略投资者的1300亿元资金，提前偿还清了永续债，这不仅带来净负债率的大幅下降，而且释放了超百亿净利润。2016年财报显示，恒大合计持有1129亿元的永续债，永续债持有人应占利润为106亿。
永续债之外，收并购土地项目过多也是净负债率增加的原因。
夏海钧解释称，2019年恒大新增土储中50%通过并购而来，这些并购来的小企业项目中，原本就有很多信托产品，这些产品没有到期，和恒大并表后就变成了公司的负债，未来随着并购大潮慢慢的退却，相信恒大的利息和债务成本都会大幅度的降低。
此外，恒大还投入重金布局的新能源车全产业链，作为公司增长的第二条曲线。恒大首席财务官潘大容介绍称，2019年汽车产业投入147亿元， 2021年及2022年，合计每年平均投入100亿元，恒大力争3-5年成为世界规模最大，实力最强的新能源汽车集团。
事实上，随着负债率降低、债务结构改善，财务利润则将增厚。这一点，恒大利润想象空间更大。
财报显示，2019年恒大毛利润达到1329.4亿元，核心利润408.2亿元，这两项数据在所有上市房企中名列前两位。
夏海钧透露，目前恒大已售未结还有4500亿元，再卖1500亿元交楼，就能达到6000亿元的最新经营销售目标，按照10%的净利润率计算，这就是600亿元的净利润，而我们的销售目标不止6000亿元，而是8000亿元，公司的利润和成长性，远比这个更好。
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实习运营编辑：汪蕾
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