15年前，2008年年中的时候，股市和楼市在大牛市后刚刚有所回落，万科已经是世界最大的开发商，一年销售6万套房子，万科的股票在06-07年的大牛市中涨了20倍。陈启宗在2007-2008年度致股东信中点评了万科的商业模式，把它和恒隆作了对比。
针对万科的商业模式，陈启宗说：万科之模式乃购入大片土地兴建住宅单位及尽快出售或预售。该公司并不太担心市场时机，以流量或数量为其要旨，其很像一家密集式生产之产品制造商。
针对万科的融资模式，陈启宗说：此类模式之公司需要资本，但只要银行愿意提供项目融资，公司本身之资本额毋需巨大。对公司而言，重要者乃现金流，故速度甚为重要，务求赶在邻近项目之前推出市场，藉此套现来偿还贷款及作出再投资。
陈启宗一针见血指出了这一模式的风险所在：与此模式相关之风险，主要涉及市场周期。公司盈利只以上个项目作准，在下一轮能否继续赚钱并无保证；的而且确，公司很有可能在下个周期损失惨重，甚至令过往所有盈利均茫然无存。事实上，如果出现漫长熊市，公司甚有可能因欠缺现金流而破产。
请注意陈启宗的用词，他用了“的而且确”，他觉得这种模式的公司碰到熊市，因现金流断裂而倒下，是很大概率的事。
陈启宗认为，快速发展的经济体，地价和楼价波动会很大，在景气时期，楼面地价甚至会超过楼价，也就是通常所说的“面粉贵过面包“。土地价格过高，高周转模式的公司，也不能停止买地，否则会面临没米下锅的局面。陈启宗说：它就像在赌桌上每次赌赢时把注码增加一倍，只需输掉一次，便会失去之前赚得之所有。
实际上所有内地开发商采用的都是万科模式，他们迅速做大，最后一把输光。
陈启宗的点评是公开发言，他也经常在各种论坛发言，他这种观点，内地的很多开发商应该都听到过，就是没人听他的，也不可能听他的。人人都在策马狂奔，任何一个人，都不可能慢慢来，最终的结局，当初便已注定。$万科A(SZ000002)$ $恒隆地产(00101)$