第一次参加股东会。趁着今天刚回来，记忆还新鲜，做一些记录。
先说会议内容部分吧。问答环节开始前，高曦说了下，希望会议内容不要发在雪球上。我的理解主要是因为孙总历来跟股东交流都很直爽，不搞外交辞令那一套，高总怕有些东西发出去引起不必要的误会。但是有那么多没有参加股东会的朋友，肯定还是希望了解一些内容的。我这里就斗胆捡一些自认为不那么敏感的点发一下。没做录音，只是凭着记忆，如有不妥或者不准确的内容，请不吝指出。
管理层回答内容（没特别标明就是孙总说的）：
1. 去年融创已经过了压力测试。什么叫压力测试，就是没有新的贷款，公司能不能正常经营下去。很多公司是过不了这个测试的。融创去年不但过了这个测试，而且还是加严版的，因为另外扛了收购万达的400多亿。
2. 今年房企的困难特别大，但头几名压力不大
3. 孙总自己主要的工作重点：
a) 安全，保证公司绝对的安全，是我最关心的
b) 第二才是发展
c) 提升公司的系统管理能力。梳理管理体系，质量控制体系，激励体系，培训体系，提升员工满意度，关注新员工的沟通。公司的发展太快，旧的一些体制已经不适合，存在很多问题。（公司没有在取得的骄人业绩后沾沾自得，保持清醒头脑，居安思危，真是难能可贵！）
4. 其中激励的事说的多：
a) 股票回购目的是为了激励体系，建立限制性股票池，作为奖金包的一部分发给管理层
b) 中间提到期权，孙总好像比较在乎员工期权到期了一定要卖出的事。会议中间特别跟高曦讨论了下。提到有些员工期权在6块钱就卖出了，能不能把期权期限再延长之类的。这也是孙总推限制性股票的原因之一，因为股票是没有到期期限的，而且期间有分红。他好像觉得员工把期权早早卖了挺可惜的。（但是说真的，投资股票是不适合大部分人的，即使是公司内部管理层。我估计拿到了限制性股票很多人还是忍不住会卖的，大涨了也会卖，大跌了也会卖。另外，其实公司股价涨的好，对员工来说拿期权的收益率是更高的。期权一旦过了行权价，搞不好就是几十倍的涨。孙总真想员工时间拿长点，就把限制期搞得长一点，比如搞个三年后才能开始卖。）
c) 跟投为什么不适合，这个是孟德解释的。一个是一二线的项目时间长，长的7,8年都有，不像4,5,6线这么快。二是项目有好有坏，有的利润高，有的利润薄，这个跟是谁来做这个项目没什么太大关系。这种情况下跟投会导致内部的业绩和评价出现不平衡。三是别的公司跟投也有一些问题，比如要借钱去跟投，而且一直投下去，这个钱都出不来，压力很大。 三个原因中第二个是主要原因。
5. 19年是利润释放大年。孟德说今年4500亿的目标一定是会实现，而且会超出不少。有7000来亿的货值，还不包括下半年可能还有一些新的。四季度会是一个高峰期。
6. 关键是地别买贵了。看对宏观，做好微观，关注中观。宏观就是客观规律，谁也改变不了的客观规律，微观是自己公司的动作，中观是政策面等等。
7. 我自己遇到不少事，从来没有抱怨过。公司也一样，不要抱怨，坏事中也有好事（其实也不是坏事，老孙几次说支持严格调控的。如果大涨肯定会带来大跌，而大跌就会危及金融安全）。钱贵了地就会便宜，但现阶段地还是贵。
8. 1-5月新增的土储量还是不错的
9. 现在并购机会都是看一眼就过，没有很好的机会不会出手。今年后续如果有出来大家也不要怕，公司一定是在保证绝对安全的前提下。
10. 孟德：持有物业再过3-5年肯定有好的金融融资工具出来，但现在没有。(所以持有物业这块还是比较谨慎的。)
11. 我认为杭州绍兴一体化是个趋势。
12. 我们不少城市都是在很短的时间做到第一，这个其实是很难的，有很多困难和阻力的。
其实呢，会上老孙还是有不少金句的，不便于发。股东会现场还是跟往常一样轻松愉快。
股东会印象：
1. 老孙很拼：一天一个城市的节奏，冲锋在前，解决困难和阻力。昨天在杭州，晚上到合肥跟合作方一顿大酒，今天上午开完股东会，下午就去武汉，接下来昆明，南宁..
2. 公司尊重小股东。融创这些年股东大会的组织，日常投关的表现，这些大家平时都有目共睹。说个听说的细节：昨天晚上十点来钟，在酒店大堂，几个参加股东会的朋友看到孙总进来，招呼了一下，老孙本来要往另一边走的，看见了就走过来，跟大家一一握手，还是双手握，没有一点架子，搞得几个那几个朋友挺感动的。我想这样的公司应该也不会损坏小股东利益的。
3. 管理层（孟德，曹鸿玲，高曦等）精明强干，在自己的职责内被充分授权
4. 收到的股东会随礼，一个精美包装的礼盒（里面两个印着融创字样的本子，一支笔，礼物不贵重，但是感觉很好）。一张万达乐园+水上乐园+电影城飞跃安徽的通票，让参加股东会的朋友可以体验下文旅城，很实用和贴心。细节决定成败，这些细节体现了融创的优秀。
附球友拍的老孙独自拎包上路的照片。
说完股东会的情况，再说下合肥文旅城的一些所见吧。总的来说，文旅城的资产质量看上去是很不错的。可售的地产估计利润很丰厚，自持部分万达茂挺好，乐园一般般，自持部分总的做到收支平衡应该不太难。当然，这些没做数据分析，都是粗浅主观印象。
1. 万达乐园：
今天合肥温度33度，1点多在乐园逛了一个小时，简直快被晒成肉干了。总的印象是中规中矩吧，该有的一些游乐设施也有了，过山车，摩天轮，碰碰车，但好像也没有特别出彩的地方。跟国内的比如杭州宋城啊，横店影视城比啊，看起来都差不多，反正在我看来都是比较粗糙了。跟香港迪士尼比差距还是很明显的。场地也不大，我走走逛逛也就一个小时不到。剧场没去，看到有球友分享说剧场体验还不错，那么是个加分项了。没看剧场，没感觉到有多少文化的内涵在里面（这个不像迪士尼，到处都是IP）。万达乐园的投资应该是不多的。国内好的文旅项目确实太缺乏了，万达乐园也有很大的提升空间，希望在融创的管理下，能逐步的做成精品。
2. 万达茂：万达茂还是不错。这个地段在巢湖边上了，应该是比较偏的。昨天周一下午和晚上过去，里面人气还是可以的。这个万达的老本行，还是可以的。但马路对面就有一个看上去规模差不多的宝文Mall，不知道合肥政府怎么想的。
3. 水上乐园：在万达Mall内，进去溜达了一圈。挺不错的。球友也分享了很多照片，就不多说了。
4. 飞跃安徽：很真实，坐在真的飞行器上的感觉。但我有点恐高，好几个场景都是闭上眼睛不敢看。不恐高的朋友值得去体验一下。
5. 住宅：图上的万达城融园都卖18000以上。从地图上看，这个巢湖边上还是挺偏的，至少距离合肥老城区这个距离不是一点点。卖这个价格有点吃惊。
6. 酒店：沿着人工湖有4-5个万达旗下的4,5星酒店，环境很好，距离万达Mall骑车5分钟。酒店服务很不错，价格也很亲民。
附酒店窗景图
万达城所在位置，下面是巢湖
总的来说，感觉这次股东会之行收获颇丰，不虚此行。
地产行业，水大鱼大，其中优秀又低估的融创，还有这么拼的管理层，傻傻的拿着就好了。
不忘初心，方得始终！
今天也刚好看到 @不明真相的群众 在说参加股东会的意义，就是感受公司文化，给管理层相相面。 结尾了咱也来戏说下融创的相面结果：![[捂脸]](http://assets.imedao.com/ugc/images/face/emoji_33_face.png?v=1 "[捂脸]"){kind=small}
老孙，脸黑，敦厚持重，大智若愚，静若处子，动如脱兔，必属大器！
孟德，面白，骨骼清奇，听其言严谨缜密，观其行心无旁骛，实为腹心股肱
鸿玲，气质清雅，温柔婉约却不失英气，乃女中豪杰
高曦，面如银月，天庭饱满，温文尔雅，富贵之相，主管股东事宜为不二之选。