报告导读
从销售恢复看，需求弹性弱于供给，价格恢复相对疲弱，维持年内倒V判断；土地市场回归均衡状态，但地价坚挺，已经成为房企不得不面对的难题。
1.销售继续向好，房企差异显现。1）本月销售面积增速10.5%、销售额增速7.0%，延续复苏态势，销售金额首次转正，预计后续仍将维持；2）TOP5最稳健，TOP11-15房企表现强势；3）房企销售差异显现，前5个月恒大、绿城、世茂、招商蛇口销售增速已转正，绿地、中海、新城相对疲弱。
2.价格修复相对疲弱，供给侧弹性更大。在需求释放下，虽然销售均价止跌回升，但是本月环比增速大幅收窄至0.5%，同比仍相对疲弱，反映了需求释放弹性仍不及供给。随着疫情后开工盘逐渐进入预售，及房企回追销售意愿，未来两个月我们将看到大量楼盘入市，价格修复可能延续疲弱态势。
3.热度已过，土地市场回归均衡状态，但政策偏稳情况下，拿地成本将是房企的不得不直面的难题。本月拿地有两个方面回归均衡：1）拿地金额下滑，土地投资强度回归34.8%的均衡水平；2）拿地城市结构一线占比下降，三线占比提升，前期受疫情影响，向一二线集中及4月补土储的影响逐渐结束，重归均衡。但是拿地溢价率及土地成本并没有随之下滑，在负债得以续期的情况下，公开市场土地竞争将土地成本推至高位侵蚀利润，已经是房企不得不面对的难题。
4.融资成本如期下行，但是量的边际变化有隐忧。1）宽松的货币政策逐渐向后传导，本月各评级房企信用利差均大幅下行，房企融资成本改善明显；2）但从量上看，境内发债无论是绝对量还是增速均继续回落，房住不炒政策基调下，房企融资只能是平稳；3）结构上看，本月海外债融资重启，后续国内融资有明显天花板情况下，海外融资成为房企考虑的渠道。
5.供给放量，维持年内销售倒V型判断。从本月数据，我们基本判断是需求释放的弹性弱于供给，价格恢复仍较为疲弱，后续推盘将带来销售继续改善，但四季度销售可能会有下行压力。政策取向以稳为主，土地市场回归均衡，但溢价率和价格并没有显著下行，土地成本将是房企不得不面对的难题，未来对拿地窗口期的判断将会更难，们看好具备竞争优势的房企，推荐稳健经营的万科A、保利地产、中国金茂、招商蛇口、龙湖集团，同时推荐有望逆周期的企业包括大悦城、华夏幸福、中南建设、蓝光发展、融创中国，受益旭辉控股集团、中骏集团控股等，推荐物业公司中海物业、宝龙商业，受益新大正、招商积余。
风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。
正文
1. 销售：稳步改善，看供给弹性
1.1.龙头房企销售额同比转正，TOP6-10表现偏弱
销售持续改善，龙头企业销售额增速本月转正。5月监测的18家房企销售面积4006万平，同比增长10.5%，增速较上月回升5.9个百分点；销售额5311亿元，同比增长7.0%，增速较上月回升7.4个百分点。我们对供需双升、销售改善的判断持续验证。总体看，龙头房企1-5月销售面积下滑1.3%，销售金额下滑7.1%。
本月TOP6-10销售出现波动，TOP11-15房企表现强势。TOP5、TOP6-10、TOP11-15房企销售面积同比增速分别为15.0%、1.0%、9.6%，销售额同比增速分别为7.0%、-7.1%、24.6%。TOP6-10房企增速自上月大幅改善后，本月开始边际走弱，销售金额增速甚至回落，而TOP10-15房企改善幅度最大。
多数房企单月销售转正，绿地、中海、新城控股销售偏弱。本月金地销售大幅改善，销售面积和金额同比增长分别为33%、57%，带动年内累计销售金额转正。绿地、中海、新城控股单月销售金额增速分别为-21%、-20%、-9%，距恢复仍有一定差距，其前5个月销售同比也排名靠后。
1.2.销售均价跌幅收窄，供给弹性更大
龙头房企5月销售均价小幅上涨，同比跌幅收窄。监测的18家龙头房企5月销售均价13257元/平，环比回升0.5%；但同比仍下跌3.2%，较上月收窄1.6个百分点。从量价对比看，价格改善幅度不及销售面积改善程度，需求呈稳健释放态势，弹性不及供给端。
多数房企单月销售均价环比趋稳，但前5个月销售均价仍然偏弱。1）本月18家房企中，销售均价同比下跌房企10家，环比下跌9家，14家环比变动在5%以内。2）头部房企销售均价呈现同比下跌，主要由于其销售持续在下行通道中，但近两个月呈现企稳趋势。3）多数房企前5个月销售均价同比下跌，恒大中海跌幅较大，招商蛇口同比上涨17%。
2. 拿地：土地投资回归均衡，预计后续将维持平稳
2.1.拿地金额回落，土地投资强度和城市结构回归均衡
土地市场小幅回落，恢复至均衡水平，预计后续保持平稳。监测的18家龙头房企5月拿地金额1846亿，同比下滑9%，增速较上月回落16.5个百分点。从土地投资强度（拿地金额/销售金额）看，本月回落至34.8%均衡水平。考虑到年内开盘因素，一般二季度为拿地高峰，由于疫情原因，2020年房企一季度拿地不足，4月份拿地放量，目前拿地基本恢复至均衡水平，预计后续将保持平稳。
5月拿地一线城市占比小幅回落，拿地结构恢复至前2年均衡水平。2月龙头房企拿地主要集中在一线城市，带动2020年整体一线拿地金额比例提升至18%，三线城市拿地金额比例降至37%。5月拿地结构回归均衡，一线、二线、三线拿地比例分别为12%、46%、42%。
绿城、阳光城本月发力，二线龙头年初以来拿地强度较高。本月5家房企拿地强度超过60%，分别为绿城、新城、中南、招商蛇口。从2020年累计数据看，头部房企拿地力度明显偏弱，二线龙头则保持较高拿地力度，如龙湖、阳光城、招商蛇口拿地强度在60%左右，绿城土地投资强度达到148%。
2.2.土地价格韧性较强，溢价率维持高位
本月龙头房企拿地楼面价继续上升，溢价率维持在相对高位。本月18家龙头房企公开市场拿地平均楼面价6524元/平，环比上涨20.5%，再次反弹至高位，楼面价/销售均价升至49.2%。从拿地溢价率看，自2月后一直维持在中高位水平，本月溢价率15.4%，比上月提升0.7个百分点。
本月华润拿地均价较高，从2020年拿地总体看，中海、华润、阳光城拿地价格较高。2020年以来，主要布局一二线城市的中海、华润拿地楼面价大幅提升较大，主要因为疫情后房企拿地更向一二线集中，推高了溢价率，后续成本端存在较大压力。
3. 融资：成本大幅压缩，量边际下滑
本月行业信用利差大幅下行，宽货币政策效果逐渐显现。本月房地产行业信用利差下行21bp至86bp，其中，AAA房企信用利差下行15bp至66bp，AA+房企信用利差下行29bp至251bp，AA房企信用利差大幅下行51bp至284bp。总体看，随着货币政策效力不断传导，信用利差收窄开始显现，房企融资成本明显改善。
本月地产行业境内发债较明显回落，房企融资边际收紧。本月全行业信用债（含企业债、公司债、中票、短融、定向工具、资产支持证券、可转债、可交债）发行量共4565亿元，同比增长7%，绝对量较上月减少598亿元，增速回落9个百分点。本月共8家龙头房企发债合计184亿，较上月明显回落23亿，恒大、融创、世茂分别发债40亿、33亿、31亿，排名领先。2020年以来，世茂、恒大发债量较大。
5月海外债发行逐步恢复。全行业看，继4月因评级调整无海外债发行后，本月海外债发行有所恢复，全行业发行量166亿元。龙头企业中，本月仅碧桂园有海外债发行， 5年期5.44亿美元，票面利率5.4%。
供给放量，维持年内销售倒V型判断。从本月数据，我们基本判断是需求释放的弹性弱于供给，价格恢复仍较为疲弱，后续推盘将带来销售继续改善，但四季度销售可能会有下行压力。政策取向以稳为主，土地市场回归均衡，但溢价率和价格并没有显著下行，土地成本将是房企不得不面对的难题，未来对拿地窗口期的判断将会更难，们看好具备竞争优势的房企，推荐稳健经营的万科A、保利地产、中国金茂、招商蛇口、龙湖集团，同时推荐有望逆周期的企业包括大悦城、华夏幸福、中南建设、蓝光发展、融创中国，受益旭辉控股集团、中骏集团控股等，推荐物业公司中海物业、宝龙商业，受益新大正、招商积余。
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