报告导读
行业施工进度受疫情影响，结算冲击对业绩影响较大，但财务上的处理会带来新的变化。
1、统计局公布的竣工面积是年底一锤子买卖的数据，对房企业绩的指导作用有限，根据上市房企的计划，优质房企增速可以达到27%，但较2019年略有回落。1）截止统计局公布的4月份数据，竣工面积增速依然为-15%，单月有所好转，但依然较大幅度负增长。从逻辑上看，竣工交付后才能确认收入，低速竣工面积增长确实会隐含业绩结算的不理想，但历史上从来没有得到过确认，也即，把竣工面积指标和房企业绩联系在一起对于过去的数据验证并没有任何数据上的相关性。2）从数据上，统计局的数据更像“一锤子买卖”，例如，每年12月单月的竣工面积占全年的比重在30%左右，4季度占全年的比重在50%左右。同时，过去一直同比负增长的竣工面积，也并没有体现在房企的报表当中。3）以碧桂园为例，测算2019年结算面积超过5000万方，而2019年全行业住宅竣工面积为6.8亿方，占比8%，但从销售市占率上，仅4%，也就是说有大量的已售未竣工项目，也就是说存在数据上的冲突。4）房企自己公布的竣工增速和实际业绩相关性明显更大，我们在《年报综述》中做了统计，2020年优质房企竣工计划同比增长27%，较2019年的实际/目标竣工有所下滑（分别为35%/33%）,但依然保持较高增长。
2、会计准则执行带来一季度的一次性冲击，对2020年业绩带来“新的”增长点，我们预计以中期业绩来看，对企业能够10pct左右的额外贡献。1） 按照《会计准则第14号——收入》，将“风险报酬转移”这一跟随竣工的要求，变更为了“控制权转移”，也即可以通过施工节点进行收入确认，并对港股、A股实行新准则做了最终期限要求。如果采用新会计准则中的投入法进行核算，考虑土地成本是最大的投入，因此，一旦签订销售合同，甚至可以立即结算大部分利润。2）需要注意的是，尽管“控制权转移”赋予了根据工程进度进行结算的权利，但并不是一定要根据进度结算，差异在于对控制权是否已经转移的认定上，因此，我们发现了部分企业采用新会计准则，但并没有根据工程进度进行确认收入，也有部分企业进行了较多收入确认。3）会计准则要求一致性，因此，采用新会计准则会对存量预收账款进行一次性的变更，对于未来新项目只是边际影响，因此预收账款向合同负债转移过程中的差额，就可以视为一次性的冲击，大多A股房企都会在2020年一季报体现。
3、销售和利润究竟哪个指标更反映“业绩”？其实是两个口径，一个是收入，一个是利润，中间的纽带是利润率。由于地产行业预售的特性，销售决定了未来可以确认的收入，但要向利润传导，则要关注利润率。因此，我们此前提出不能将预收账款/营业收入作为业绩确定性指标。在当前市场最担心的房住不炒、融资政策等，都影响是净利润率，而讨论的城镇化率增长空间，其实影响的是收入，以上二者的乘积才是最终的业绩。我们推荐稳健经营的万科A、保利地产、中国金茂、招商蛇口、龙湖集团，同时推荐有望逆周期的企业包括大悦城、华夏幸福、中南建设、蓝光发展、融创中国，受益旭辉控股集团、中骏集团控股等，物业公司包括招商积余、中海物业，关注新大正、宝龙商业。
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