报告导读
相比于2019年政府工作报告，本次将区域经济和房地产市场描述并入扩大内需和经济发展方式转变当中，房地产从经济早周期向经济中周期过渡特征明显。
1、本次政府工作报告没有对新型城镇化做单独一段描述，而是合并入扩大内需和经济发展方式转变当中，并弱化了对棚改的数量目标，更改为旧改和让城市更宜居宜业。投资和内需对于房地产属性的要求完全不同，若以投资拉动经济，则房地产更体现为金融属性，从早周期影响宏观经济，居民就业改善和收入提升在房地产复苏之后才出现。若以内需为拉动，依赖于居民购买力领先于房地产市场而提升，则更多的体现为消费品，对经济的影响也是顺应周期复苏。在具体做法上，就是弱化数量手段，本次报告仅针对旧改提出改造3.9万个小区，取消了对棚改的要求，更没有直接提到对房地产市场的要求。因此，我们认为，自上而下的态度转变，是对房地产市场的最大变化。
2、将新基建和新型城镇化合并为同一段内容，并以“扩大有效投资”作为起始句，将县城一级的公共服务能力和老旧社区改造提到更重要的位置。在有新一代信息网络建设、新能源汽车推广之后，重点提到了大力提高县城一级的公共服务能力，适应农民进城的就业和安家需求。同时，明确提出对老旧社区加装电梯、并发展用餐、保洁等社区服务。
3、推动要素市场化改革，作为生产要素中最重要的土地要素和人口要素，本次报告专门提到赋予省级政府建设用地更大自主权。要素改革是近年对于土地改革的新提法，是以提高生产效率为目的的市场化改革机制，从房地产市场角度，对于建设用地、住宅用地、人口流动这3方面，都有较大影响。我们认为，目前处于要素改革的摸索阶段，包括制约人口流动的户籍改革、集体建设用地改革，和制约企业经营的土地获取改革等，都将进一步明确。
4、房地产的角色正在从拉动经济到辅助经济转变，房企的角色也将从城市开发者变为城市运营者，在房住不炒的大背景下，淘汰会更加剧烈，尽管因为疫情原因，导致这一进程有所延后。疫情原因使得房企债务续期，在原本销售下滑带来的行业收缩下，整合的进程被动放缓，重启的时间根据疫情后的经济恢复情况而定，然而，即便时间上向后推移，让房企从纯开发向运营转变的方向并不改变。我们推荐稳健经营的万科A、保利地产、中国金茂、招商蛇口、龙湖集团，同时推荐有望逆周期的企业包括大悦城、华夏幸福、中南建设、蓝光发展、融创中国，受益旭辉控股集团、中骏集团控股等，物业公司包括招商积余、中海物业，关注新大正、宝龙商业。
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