导读
经过4月的需求恢复，市场已经出现超预期的回暖，进入5月之后，供给端也将有明显改善，供需两旺并持续超预期的格局正在形成。
① 4月百强权益销售金额同比转正，五一节期间草根调研部分房企销售金额同比翻倍，需求端释放明显超市场预期。
根据克而瑞数据，百强房企4月单月权益销售金额同比转正，达到+2%，尽管市场对需求的回暖有一定预期，主要是针对前3月份疫情期间的需求后移，但对于疫情影响的经济下行后购买力是否能够匹配当前的房价存在怀疑，因此，即便预期好转，对幅度和价格都持较悲观态度。进入5月之后，节假期间的部分统计数据出炉，根据草根调查，部分房企实现了同比2019年五一假期翻倍的销售增长，以此反应需求端的释放明显超市场预期。
② 受制于复工到岗率影响的推盘也将回到正轨，叠加部分城市降低的预售门槛，供给端的爆发也近在眼前。
从开工到推盘的时间，正常在2个月左右，若假设3月才开始开工的新项目，叠加预售制度的放宽，预计将在5月下旬迎来供给端的第一次大幅度释放。我们在前期报告中提出，本轮的供给弹性会比需求弹性小，预计4月份统计局公布数据中销售金额同比转正，但新开工仍然小幅负增长。进入5月后，供给逐步提高，市场重新达到供需的新均衡，预计将在3季度实现。
③ 供需助推5月进入楼市盛世，维持二季度基本面全面爆发判断，下一次拐点预计在四季度出现，政策不会成为当前板块涨跌的核心变量，维持板块增持评级。
4月17日政治局会议再提房住不炒，结合更早提到的逆周期调节来看，房地产政策就是以稳为主，因此影响板块涨跌的核心并不在于政策的变化，而是在于楼市自身的表现。我们判断，今年全年可能会呈现倒V型，也即全年最好的时点就在2~3季度。以目前难以加杠杆的融资政策来看，开启新一轮持续上行的周期依然不大，龙头集中的逻辑仍在继续演绎。从2019年财报可以看到，只有龙头企业有能力通过降低三费率的方式对冲毛利润率的下行，以稳定净利润率，这是从第二梯队开始的房企都无法实现的，因此，维持板块增持评级并优选龙头房企。推荐稳健经营的万科A、保利地产、中国金茂、招商蛇口、龙湖集团，同时推荐有望逆周期的企业包括大悦城、华夏幸福、中南建设、蓝光发展、融创中国，受益旭辉控股集团、中骏集团控股等。
风险提示：两会期间对房地产市场有收紧政策。
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