导读
公司完成业绩对赌，2019年重新划分业务板块，随着环京市场恢复以及公司逐渐加大拿地力度，我们预计公司2020年将迎来销售拐点。
1、维持增持评级，维持目标价48.26元。公司继续实施“平台”战略，预计2020年拐点显现。由于河北2017年全域限购开始，从补缴社保来看，2020年是首批满足条件年份，预计此前销售业绩陆续进入结算期，调整2020~2022年EPS为6.01/6.44/6.82元（原为5.86/7.3元）。
2、2019年业绩维持高增长，符合预期。公司2019年营收首破千亿，达1052亿元，同比增长26%，归母净利润达到146亿元，同比增长24%，完成业绩对赌和股权激励要求。自平安入股以来，伴随融资接续、河北市场解封，公司经营性现金流有所改善，2019年为-318亿元。
3、公司业务划分发生重大变化。原两大业务产业新城和住宅合并至产业新城及配套，另外新设商业地产板块，将加大轻资产管理输出模式。2019年9月武汉长江中心项目，总面积达117万方，成为公司首个商业综合体项目，在粤港澳大湾区也有望通过城市更新获取项目。
4、2019年销售1432亿元，同比下降12%，其中京津冀区域下滑幅度较大，其他区域增长10%。2019年销售表现欠佳，主要因2017年调控以来，园区和配套开发一直处于从紧状态，而2019年开始，政府土地出让略有恢复，特别是京津冀区域。公司补充确权土储大幅增长，土地款支出同比增长203%，面积增长89%，达到748万方。相比公司每年销售规模，土地获取依然略有不足，但预计将持续且大幅度改善，以我们对2020年市场的判断，预计公司也将进入销售拐点。
风险提示：协议土储向表内土储转移速度不及预期。
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