导读
2019年，房地产企业申请破产清算案件达到历史顶峰，同时，中型房企被并购的案例大幅度增加，在未来3年的整合期当中，优质房企估值抬升正在当下。
①2019年以来，大量房企申请破产清算，不仅如此，中型房企被并购案例大幅度增加。按照人民法院公告，2019年全年大约有526家房企申请破产清算（部分并非房地产开发企业），数量创新高。同时，不乏中型房企被并购或者出售项目，例如泛海控股、粤泰股份、福晟集团等等。在中国房地产史上，总计有2个完整日历年份出现过市场较差的情况以至于部分企业破产或者被迫转型，即2008年和2014年。因此，在2019年，破产清算的现象更多是金融收缩的背景下出现的行业出清。
② 按照当前企业的负债久期来看，破产清算和并购并行将持续3年时间。按照克而瑞数据，当前房企平均土储变现期限超过4年，也即，一旦金融环境收缩至负债久期平均为2年，则会出现资金链风险。从各种渠道来看，非标融资久期1~1.5年，开发贷2~3年，债券3年（最长不超过5年），房企通过短久期负债匹配长久期资产的情况正在终结。一旦出现某一个渠道强制到期、而非续期，就会出现资金链断裂引起的破产清算。
③行业可承载的企业面临大幅缩减，我们预计将缩减50%以上，在估值上形成两极分化。我们曾阐述过对净利润率的观点，当处于金融缩表环境，由于土地的不增值将导致房企利润率大幅度下行，并使大量企业面临亏损，进而导致企业退出。当行业利润空间缩减时，将带来大面积企业缩减，我们保守预计将缩减50%以上的房企。带来房企估值抬升的方式仅2种，一种是货币放水带来的行业刺激效应，第二种则是行业整合带来的优质房企竞争格局改善，前者利好整个板块但是我们认为不存在此类概率，另一种则是优质企业估值抬升。推荐第一类企业包括：万科A、华夏幸福、大悦城、招商蛇口、龙湖集团、中国金茂、融创中国，受益中骏集团控股、华润置地、新世界发展等，第二类企业我们推荐保利地产、金地集团，受益中国海外发展等。当前，基于我们认为可持续的基本面，推荐中南建设、蓝光发展、荣盛发展、龙光地产、易居企业控股等。
风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。
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