导读：近期前融政策收紧，相比于Q1的宽松导致的土地市场上行、楼市“下行”，以不松不紧姿态的新政策，将带来土地市场降温和楼市的“回暖”。看好基本面的上行趋势。
正文
信托和海外债新政，都是针对土地市场过热的前融收紧，出台之后，融资政策处于松紧边界之间，表态并未比4月19日政治局会议和银保监23号文严厉。在我们的框架当中，把融资区分为拿地、开发、销售三个不同环节的融资，而此次信托和海外债融资新政，都是切入到前融市场。将本次和2018年4月27日资管新规使得信托净偿还和6月30日海外债停发、然后再将其和2019年上半年信托和海外债的爆发增长相比，本次是在增量融资和缩量融资之间选择了均衡，也即融资规模不增不减，以稳为主，也即松紧之间；再对比4月19日政治局会议提到的收缩社融和银保监23号文对房企融资暂停的表态，本次新规细则的力度并未超出此前。
较松的融资环境会让房企多拿地、少卖房，反之亦然，而当前的松紧之间，则使开发商平稳拿地、平稳卖房，数据N型已经确立。尽管市场“较喜欢”用土地市场来判断新开工，然后再以新开工判断销售或者反过来，但其实在历史均没有被验证过，反而几乎所有关键时点都是错误结论。总结2008年以来的市场规律，楼市的基本面几乎只和融资环境挂钩，若以现金流量表的三大现金流来看，由于投资性现金流基本可以忽略，那么当融资现金流为正时，可以使得经营性现金流为正，也即这时开发商的行为是多拿地、少卖房（典型的2019年上半年行情）。若当前的政策是让融资现金流为0，那么经营性现金流也为0，这就会使得相比于上半年，开发商行为相对更偏向于多卖房、少拿地，这反而对平抑地价房价是很好的手段，也即楼市进入“走量少涨价”阶段。
我们不预期行政政策宽松、也难以宽松，但融资政策相比于2018年的绝对紧、和2019年上半年的绝对松，都是一个纠偏，因此相比于近期楼市的假摔（缩量上行），将进入价稳量升的新阶段，而“走量”阶段，是房地产板块估值提升的最好时期。若以赌政策作为板块的买入/卖出思路，考虑到政策出台在时间上的随机性，使得房地产板块的投资机会在操作层面上较难“赌对”。而回溯板块表现，最终都是以销售是否超预期作为板块持续性表现的基石。
对于2019年下半年的展望，我们认为金九银十将会大超预期，相比于市场预期的楼市逐步下行，将形成巨大的超预期。我们推荐一二线布局和都市圈布局公司，包括金地集团、万科A、华夏幸福、蓝光发展、中南建设、阳光城、荣盛发展、招商蛇口等公司。港股推荐融创中国、中国金茂、易居企业控股、龙湖集团，受益中骏集团控股。
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