| 发布于: | 雪球 | 回复：7 | 喜欢：9 |
彩虹哥回复如下我说下我对城市运营这个模式未来的理解
首先你们要懂所有的的土地庄（是谁你们懂的）就是喜欢立牌坊的婊子，他们希望地卖得越贵越好，房价均价每个月涨一块钱最好，他们当然不希望开发商倒闭，但如果能把净利率压缩到1%，而得到压榨出来的7-9%他们还是喜闻乐见的
那怎样能出现这种情况呢？做工程的人应该知道“最低价中标”，原理本质上就是劣币驱逐良币，当市场参与者是5家大开发商时可能两三家和谐一下，再轮流拿下，起价太贵直接扭头就跑，这场子还怎么管？只有开门，放更多的玩家进来参与，才会有竞争，才会有对利润率更没底线的玩家参与。
三条线政策到底是福是祸？我不太理解为什么有人会觉得这个新政策出台利好龙头，往年所有的融资收紧传言带来的结果确实是这样的，并且在土地市场效果立竿见影，尤其前融一收，骤冷，小公司立马消失，央企国企开始出来轮流底价拿地（这类大概8-10%的净利率），最后甚至需要地方政府托底，这对于希望土地市场火爆的地方政府显然不是最佳方案。
今年居然没有任何收紧前融的信息？！出了传言已经有两个月了吧，看看至今浙江市场上拿地的都是什么鬼公司啊？
限制大公司负债规模，不会影响大开发商正常拿地扩张，但会使得大开发商更难去突然发力加杠杆，去利用规模化优势占据市场赶走小型玩家或者大口吞并，对小开发商（TOP60以后吧）的杠杆根本缺乏监管手段，目前没有听到任何对小开发商的监管说辞，以达到减缓“分化”这个理应是自然规律的趋势。
所以我一直在说这次的政策恶毒至极，想出这个政策的人是狗娘养的。很显然招拍挂这条路，未来只可能会越来越窄，利润越来越低。
所以勾地一定是长期必备的能力，城市运营这个模式优势应当是毋庸置疑的，像某湖和绿某之类不会勾地的公司是不可能美好的未来的。
那城市运营就没有问题吗？也不是，我觉得核心问题是限定规模的资金总量下，维持好一个平衡，招拍挂立牌坊和城市运营要利润的平衡。
地方政府为什么需要金茂呢，我觉得金茂有一个本事是其他开发商全部没有的，就是“提升区域价值（政府：直白点就是价格），让区域火起来的能力”。
这种产品力，不是以项目为主体的产品力，那只能让自己的价格更贵，而是以区域为主体的产品力体现，是结合了品牌、产品、区域规划产业招商配套运营等等一系列能力的。
对新的区域，大部分开发商是望而却步的，这时只有一类公司敢进，比如“能在所有不适合人住的地方造房子卖掉的”万科，还有去哪哪low一大片的碧桂园，上海周围那种地铁都没的地方的地都他们拿的，拿完了也不见区域有什么起色。
换你是开发商，如果旁边有1000万亩恒大碧桂园你敢高价拿吗？哪天来一个全国七折你还卖不卖房子了？旁边是金茂就根本不需要担忧啊，运气好你的项目也能跟着身价倍增，土地一个道理，地方政府不傻的，他们最爱做的就是开辟新的区域了，新区域的项目不像市中心的单价高，不会拉高房价让他们挨批，但在这个大前提下自然能卖越贵越好，试问还有哪家开发商能做到，绿菊可以吗？狗庄湖可以吗？还有华润也好华侨城也好，不好意思都没有。
那就回到上面说的城市运营的问题了，你不能光消耗自己的品牌积累，市区的牌坊也是要拿的对吧，这个度该如何掌握我觉得是公司未来需要不断调整拿捏的问题。然后我打不动字了我要点外卖吃早午饭了谢谢。