刚看了地产公司华润置地的报表数据，他的关键点就在于那2600亿投资物业，它是按照公允价值计量，去年光是这块就直接增加80亿利润，而A股招商、保利、万科都是采取成本法计量。
对于这类复杂的问题，大部分不明白也是正常现象，刚刚我用了5分钟弄懂了。
关于成本计量
这个很好理解，一个收租物业折旧30年，每年折旧就行了，至于你能用50年，那么会计上的利润实际上就低估了，如果期间租金还能不断上涨，资产的价值就大大低估了。
关于公允价值计量
公允价值计量是不需要折旧的，每年公允变动计入损益表，华润置地几乎每年都要虚增80亿公允价值变动，巴哥和你们捋一下这里面的逻辑。
假定华润新开了50家万象商业，投资500亿，剔除费用后回报率6%，那么一年就是30亿的利润，那么问题来了，这个利润是没有折旧费用的，于是就有一个很有意思的现象了，在这些商业前15年，你们可能会每年看到新增20—30亿利润出来，因为这些商业的租金在上涨，物业又正值少年，公允价值自然上涨，随着时间的推移，20年以后这些物业开始慢慢衰老，公允价值开始转负，公司的利润也会面临巨大压力，等到30年已经变成了老破旧，在通胀的压力下，你必须重新投入800亿现金来建设固定资产，这个时候，股东突然发现自己根本拿不出这么多钱。
所以，实际上这种方式，企业在某个特定阶段利润具有很大的夸大成分，那种按照公允价值计量的方式，更像是一种折旧前的利润，而折旧是一笔实实在在的费用，它是一项成本，你无法避免，如果一个企业过分追求折旧前利润，会导致公司资产负债表严重扭曲，一旦这些资产到期之后，企业将面临资金压力，或者干脆破产关门大吉了。
$华润置地(01109)$ $万科A(SZ000002)$ $保利发展(SH600048)$