之前经常看到有人发表一些拍脑袋的话，房地产未来一年8—10万亿还是有的，大家都倒下了，龙头份额集中，万科市场份额10%就是一万亿，按照10%的净利率就是1000亿的利润。
嗯不错，按一下计算机就可以解决问题了。
一般的人是很容易被这套逻辑带节奏，因为他们啥也不懂。
各位，现在我给你们布置一道商业题，你们说一说这套逻辑那个环节出现了问题
这是我之前在雪球给大家布置的一道题目，看到很多人还是云里雾里的，但还是有那么几个球友说对了一两点关键变量的。
下面巴哥直接告诉你们答案，如果万科要做上面那套逻辑，那么最起码要涉及三个变量。
1、周期（行业下行周期，在位企业也很难幸免于难）
2、资本竞争
3、资本积累投入。
以上三条要做起来哪条都不容易，非常考验管理层，如果同时做到这三条，那么万科才会有机会。
首先来看第一条：周期
当行业进入下行通道时，很多人就觉得别的地产企业都破产了，而万科就可以把别人份额吃下来，这完全就是拍着脑袋说话，要知道行业经历下行周期，在位企业也很难幸免于难，何况是地产这类高杠杆企业，而市场以外的其它资本却可以虚位以待，因为他们根本不需要经历这种周期，拿着大量的资本隔岸观火就行了，如果市场反转，他们又可以冲进来分一杯羹，这个时候就是考验万科能否在这种下行周期活下来先，只有活下来才资格进入第二条。
误读一：拍子们没有去思考行业周期会给在位企业带来何种影响的问题，只看到好的一面。
关于第二条资本竞争
假设万科在这波周期中有幸活下来了，届时市场每年还有8—10万亿的市场，那么房子肯定会供不应求，而万科能做到10%的净利润率的话，这个时候大家又忽略了竞争，10%净利润率加上一定的杠杆会有25%资本回报率，那么就会引来一大堆市场竞争者参与，这个时候土地价格肯定又会疯涨，政府也乐见其成，有大量的税收收入，用不了2年的光景，随着利率的变动，经济的周期，购房需求减少地产公司又陷入了一轮高杠杆危机之中，有竞争的存在，万科很难一下吞下其它的份额，资本竞争是一种可怕的东西。
误读二：拍子们经常忽略了行业的竞争会对企业价值带来何种影响，他们经常非常乐观的预期未来，如果万科有幸在竞争中赢得先机，那么就会进入第三条。
资本的累积投入
假定未来房地产市场一年有8—10万的市场，那么万科要做到市场份额10%，那么他需要做1万亿的生意，1万亿收入对应地产而言最起码要拿出4000亿的资本金，这绝不是一朝一夕的事情，企业需要通过漫长的资本盈余积累，况且现在还有三道红线的加持，而要做到万亿收入，10%的利润率还要面对竞争对手的考验，这绝不是一件简单的事情。
误读三：拍子们从来都是拍着脑袋就来，以为企业发展就像坐火箭一样，完全没有商业经营思维。
巴哥投资结论
综合上面三点，之前关于市场主流的观点，万科份额集中的逻辑，看起来就是拍子们拍脑袋的说法，很多人不懂却信以为真，最后都在地产股上亏损惨重。
那么万科有没有机会做到呢，巴哥认为有，但是却不容易，首先万科需要在这场下行周期先活下来，只有活下来才有机会，其次面对竞争对手，万科需要打磨自己的核心竞争优势，比如物业服务更好一点，房子建造的质量更好一点，拿地成本更低一些，地段更好一点，管理更好一些，那么就有了竞争优势，也许别人开发业务利润率只有2个点的时候，万科还可以保持10%，那就有很大希望了，最后一步就是稳扎稳打慢慢发展，积累大量的资本金，随着时间的推移，如果市场每年还有8—10万亿，那么万科或许有机会占到份额的10%，净利润1000亿，但是这绝不是一朝一夕可以完成的，最起码也是10年以上的时间了，关于万科这个问题巴哥就先分享到这里。