原创作者：三鱼
今日头图：《少女和桃子》
大家好，我是三鱼，终于慢慢回血能和大家聊点东西了。
还是少年意气时，央视播出一台热播剧，叫《雍正王朝》，里面有场戏至今印象。
康熙带众皇子围猎，众皇子为了一把如意赏赐（暗指皇权），无一不机关算尽。
这场景直白的告诉我们一个道理：价值到了什么程度，看利益相关方的竞争程度就知道了。
很多时候我也会用这样度量去揣测标的价值，好比城市，除了各种数据类似GDP的理性维度，我看待一个城市的钱途，一个很重要的参考。
就是有钱有资源的头部开发商会不会来这个城市聚集，来添砖加瓦。
从这个意义上来说，苏州一定这两年强二线中最快崛起的那批，就在去年的top20开发商的重仓名单中，苏州已经位列第二了。
来源：中原地产
之前这么做理由不复杂，土地的性价比够高，而且市场也证明了城市周期稳定，回报稳定。
所以，为什么今天和上次苏州大规模土拍（3月25日）这么惹眼，因为本质上这代表还会有多少钱和资源流入这个城市的信心。
而结果大家也看到了，具体的各种火热资讯和数据我就不做搬运工了，大家可以自己去查阅好了。
大体上我可以用围猎这个词，来形容当下的苏州土地市场。
我想这样的一种价格利益绑定本身就是对未来看好的对赌。
而我有一些观点，通过这次土拍，再结合上次的趋势，和各位好好聊聊苏州土地背后新的逻辑变化。
首先，各位有没有观察到，这两年苏州楼市开始进入一种“囚徒困境”。
什么意思，我们徐徐展开。
来看下苏州这两次大规模供地分布。
3月25日土拍结果
4月1日土拍结果
来源：苏州楼市情报
三个很明显的特征，郊区板块大规模供应，万元地是基底，溢价很微妙的控制在15%以下。
好，我们看基于这三个现实，苏州楼市发生哪些有趣的变化。
类似胥口渭塘这样，我们曾经不太会和商品房居住联想到一起的地段，也开始10000+叫价的时候，那么就意味着，这是苏州楼市保底价了。
而且从区位上来看，胥口渭塘甪直几乎是苏州市区所能扩张的最大边界了。
要知道城市建设是有递减效应了，起步阶段哪怕投入1块钱，也起码能收获十块钱。
但发展越饱和，要想要10块钱的收益，起码你要8块钱的沉没成本，城市越到后来，运作成本高企。
这点上，不要谈过去美好，不要说曾经性价比，认清现实，是苏州买房人目前最需要的面对的。
同时这么大规模郊区土地出让，逻辑上实在很像上海的前几年郊区操盘手腕。
市区的供应断档和人口疏解需求，之后一市九镇这样规划铺开，地铁迅速延伸，上海后来发展的状态，是跑的。
而大概率未来包括现在，苏州的轨交网络会被快速推进，商业节点也会像浒墅关的宜家永旺Costa那样出人意料的外溢。
这个层面上，这几个目前让人觉得配不上万元地的郊区板块，可能真的是苏州楼市最后的“善意”了。
好，这样的话，第二个问题来了。
就像看到的表象那样，竞争的确激烈，但是溢价微妙被基本控制在15%以下水位。
我曾和某top5房企苏州投资部负责人聊过，用他原话说,
“不要看苏州市场这么好，我们产品也好卖，但他们集团内部是把苏州列为高风控的级别。”
对了，这就是很多房企对苏州的真实态度，市场确实很好，但不得不谨慎。
特别是那些发展周期比较长的房企，经历过08年，经历过11年的长三角的杭州温州无锡的房企。
其实我们知道，地块价格即预期，但本质是地方的期望，开发商判断和城市买房人购买力的三房博弈形成的。
也就是说，一个微妙开发成本平衡在苏州形成了。
你说他好不好，起码我眼中，这是挺好的事情，至少开发商能留点利润空间放到产品维度上。
这时候我们来看，很多面孔就很多意思了。
上次土拍的东原，中国社区型产品发起者，虽然不是首进苏州，但也是加仓信号。
只是拿到这幅浒墅关地块偏小，大概率是没法把他最好的“印长江”产品线带来苏州。
借着这个地块，滨江首进苏州，和东原联合操盘。
滨江苏州人可能还有些陌生，这么说吧，在大本营杭州，好产品密度炸裂的地方，产品力几乎和绿城齐名。
这次的中铁建，在拿出花语江南后，拙政园北地块后，应该会在高铁新城做出新一代改善标杆。
包括上海大华，安徽华地这样完全新面孔出现了。
再往前一点，苏州楼市这样剧烈变动不是这一两次土拍才开始的。
这轮周期2015年前，苏州楼市格局大约着这样的
只有仁恒一家能稳定批量输出好产品，万科中海进行全体系覆盖，偶尔有一些小开发商会拿出一两个个人风格的好作品，然后迅速消失在这个市场了。
后来金茂，龙湖，融创这样用产品突围开发商到来，才有了一批能稳定输出标杆产品的房企。
所以，如果前两年苏州楼市的神盘是基于倒挂，没有版块，没有概念，就看所谓买到能赚到多少。
然后，买到就维权多少。
那么19年延续到现在低溢价土地下，渐渐消失的倒挂，由于疫情而取消可可现房出让条件，开发商终于能有自己的空间了。
我甚至能大胆对赌，未来两年，将是苏州楼市产品力一个爆发的小年。
等等，先别冲动，还没完。
郊区崛起与产品爆发都是好事，但同时出现，就很纠结了。
一个典型，金茂府。
姑苏金茂府的成功不必说了，主城区改善的旗舰，但是第二座科技城金茂府，就像开头说到的，苏州楼市的“囚徒困境”了。
因为有好几个买了科技城金茂府投资朋友，在一期交房后挂牌到市场后，发现没有多少人来看房。
有点慌
当然，可能有疫情影响，但更可能是产品这样局面下和板块出现了结构性错配。
虽然科技城是苏州一核四城副中心，但他是唯一个真正远离市区（18km），独立发展中心。
本质上，这目前也算一个郊区板块。
这就意味着他的人口导入难度是最大的。
事实上，我还特地去实调了下，就我了解到甚至不乏有园区客户过来改善的。
因为来读金茂府旁边最好的苏外，也就是说人群其实很精准的，高知高净值（读的起苏外的人群），但板块内却暂时还没有发育到这么大改善客群容量。
某种程度，这也可能将是苏州楼市未来缩影，因为市区供地的结构性缺失和成本控制的要求。
会发现一个趋势这样蔓延，好的产品会密集在郊区出现。
这样会有两个尴尬，刚需上车的成本在加大，改善换房选择在变小。
前者好理解，后者用我自己来说吧，因为我也打算把我园区自住房房子给换了。
那我是什么局面呢。
首先，直接放弃了要拼尽十八代人品的园区摇号新房。
然后，园区很多二手房产品老化不说，很多占据绝版地段小区，比如xx一号，xx湾都是从口碑从质量上就崩坏的。
那么一个远郊好产品和拼劲浑身解数市区二手房到底哪个更有魅力？这不是局面，而是个问题了。
我给不了答案，而这样未来所有苏州市区改善客群要面对一个趋势。
说到这么多，不知道大家理解了没有。
我没有用什么炸裂啊，燃爆啊来和大家渲染什么气氛，但我想从这些信号中摘取一些微妙的变化。
苏州郊区万元地价格底形成了，不管我们接不接受，或者还是带着老眼光去看待。
苏州下一步将很快推进这样一种郊区模式的城镇化，无论是轨交到达，还是商业教育外迁。
对购房人来说，能做只有接受，以及接受这样的时机。
接着，这样微妙的地价周期和产品突围开发商在苏州崛起，苏州楼市很可能在接下来的两年
迎来产品的好年份。
虽然是被迫接受的新现实，但起码这样的未来，不坏。
最后，对市区改善型客群来说，将来会很纠结。
但我能给到建议，就是真正洞悉自己核心需求。
如果住宅是为工作为核心，那改善空间就不要离开产业太远，工作可以换，但是适合自己上班的选择不多。
如果是纯粹居住为导向，那么让自己住的好就是自己唯一的诉求，谁更良心，谁更有匠心，就把钞票投给他就行了。
如果是投资为导向，那么现在城市给到你的，必须是放弃暴富的念头，唯有长期的荣辱与共的长持了。
2020虽然都不容易，但我依然相信，当一些小趋势在慢慢变好的时候。
时间，会给我们最好的等待。
想聊聊，加三鱼个人微信吧
三鱼近期十万加
苏州，一个都没资格叫地级市的地方
阴影之下，我所见到的三种城市
真不是堵车，我在这个高速服务区主动待了一天
原创不易，这里点个“在看”
