原创作者：三鱼
今日头图：《守望》
老实说，从全国楼市看，这两年最大黑马，是苏州的逆袭。
房价不管是18年楼市隆冬中的一枝独秀，还是19年上半年小阳春的一骑当先，苏州楼市买房的股东们是既夺尽了眼球，又赚足了银子。
直到今天，苏州“725”新政过去有段时间这么久了，因为遍地的一二手倒挂，你很难说一刀切的说苏州楼市冷下去了。
起码，前段时间龙湖大境天成和天地源拾锦香都，是千人在摇号。
我们往微观点看，苏州楼市的整体起势，很大程度上就是苏州工业园区的鲶鱼效应。
终于在今天，苏州园区动辄4，5万遍地，变成宇宙中心的时候，本地人都想要在园区有套房。
这3年多走完3倍房价涨幅，投资的标的价值甚至被全国人民所认知。
不得不说，看着园区当下的高不可攀，其实还挺有意思。
因为三鱼完整的经历园区房价的起势周期，很多现在对园区觉得理所当然的认知都是错的。
今年，就和各位分享下，为什么苏州工业园区能在这么段时间翻了三倍。
园区，一开始其实也泯然众人的，起码在15年前的房价上。
如果大家找出15年的苏州房价地图，你会很神奇的发现，苏州的房价包括园区在内，几乎是扁平的。
大家的差距都很小，可以说有高原，但没有高峰。
直到15年的园区地王出世，我至今记得在新街口撸串的那个夏天，小伙伴们还笑侃九龙仓居然卖1万9，是疯了。
后来才发现，是我们的认知不够疯狂而已。
现在来复盘的话，就很有趣了，这轮大牛市周期从深圳单点发起，上海跟进全面启动。
苏州整体节奏是后来跟进的，但园区的启动期几乎和深圳一样前置，也就是说，不仅涨幅最好，也是率先启动。
为什么？从某种角度上来说，园区把所有能影响房价的“龙珠”都集齐了。
首先，一定是大规划先行。
关于园区的规划，之前和各位分享很多，
作为全国新城规划的教课书，湖西和金鸡湖作为大开发的首期，围绕金鸡湖的，高中低密度依次排布，底层上就注定了园区出众的气质，让这个城市中高端的人群愿意过来。
接着，用产城结合来为园区注入最好的产业流量。
都知道，苏州是一个外资导入型的城市，但招来的产业也不是一碗水端平，园区从一开始接受，就是博世啊，3M啊这种500强。
最直观的反映，园区的工资就是要比其他区域要高一些，这个城市最好的购买力也在这里沉淀。
到这里为止，差不多就是早前园区的样子，胚子打造的很好，但要说整体的火候，也还未到。
但很多1万出头些的房价，甚至在凤凰城啊，亿城啊你居然还能淘到不过万的房子，用我当时和朋友话说，这里你买十套也不为过。
只是很有意思的是，因为苏州房价的偏平，那时来园区买房或者投资还不是那么强烈，甚至很多土著眼中，这里还是乡下。
然而，几乎就在2015年，园区似乎到了一个关键节点。
新光，永旺新一代的商业给园区带来更洋气的生活，诚品书店多年打磨下变成了苏州的名片，九龙仓国金中心主体显现，现代传媒大厦伫立，东门之门接近完工。
在包括后来苏州中心开业，新一代CBD即将成型，瓜熟蒂落，大家突然发现，园区好像比市中心还要有吸引力。
而同时园区也有个很特殊的地方在于，土地出让很有节奏，意味着他既会保持足量的土地进行持续开发，也会对每块土地的出让进行充分的前置考量。
反过来，这种模式又会进一步推高土地价值，让整个区域进入一种良性的滚动循环。
好，到这里，我不知道大家有没看懂，园区的房价模式。
大规划先行背后有两层含义，第一，要有连片大规模可供开发土地。
这就决定了发展比较早的城区是没法做这个事了，再高强度的开发成本太高。
当然，这里面还有一层特别意味，因为你会持续滚动的开发，也代表着你出现地王的可能性会大大增加了。
第二，大基建资源的砸进去，这些真金白银虽然的效应虽然不会立马显现，但决定了未来片区整体环境，这是没法改的。
更重要的是，羊毛一定会出在羊身上，大概率上未来会以土地增值的形式收回成本。
最关键的一点，给到最大的产业流量支持，这个城市最有活力那批人口就会用脚投票。
之后，无论你是做CBD也好，还是生活配套搞多高大上也好，都会顺理成章。
如果老天爷再赏一口饭吃，有个优质的山水景观，那么这里就是城市中最好的改善片区，沉淀最多的购买力。
可以说，如果没有金鸡湖独墅湖，园区房价得减分1万。
好，说了，大家多少能从园区房价逆袭史中有点自己的启示，那我为什么要在今天聊聊园区。
因为三鱼做“三鱼投资说”这一年多来，有太多朋友问我，哪座城市哪个板块能投资。
但坦白讲，即便我去过的城市也不算少，但全国这么大，在楼市完场普涨的情况下，也各不相同，都让我在回复上慎之又慎。
这次，终于有一个，我可以理直气壮和大家推荐的城市和板块。
长沙，而且关注三鱼应该都在前两篇文章看到，我对长沙的价值分析：
《2020版，城市捡漏大全》
《两年了，我终于等到了最好“城市级”的投资机会》
不管是万亿GDP和强横的产业能量，还是湖南单核省会资源虹吸，长沙都是实力靠前的二线。
近三年人口入流的强势，也证明了这点。
然而，当你翻开长沙的房价，差不多是让你震惊的那种。
如果你还不理解当下一万均价省会是什么概念的话，我可以给你找出苏州的。
如果你觉得苏州房价太妖，那作为长沙的对标城市，中部武汉。
如果还不过瘾，还我今年去到四线县城义乌。
这种现状的原因，之前和各位分析过了，过早的强力调控直接截断房价的正常的升浪。
这种做法的好坏我们不评价，事实就是，在外地人看来，这个还没有经历过房价周期的城市，房价是惊人的相对低。
有时候，没有那么多花哨的概念，好货便宜就是硬道理。
接着，和大家简单说下长沙的板块。
这是我在长沙规划管拍的沙盘，长沙是很典型的依江对称排布的城市。
东岸的芙蓉，雨花，天心，开福，统称河西，算长沙的城市化最早城四区。
西岸的岳麓，便是河西，现在两端的房价，大致河东略高河西，但价格没有本质的代差。
听着是不是很像15年前的苏州？
其实按照二线城市发展逻辑，成熟化的老市区，由于过早的城市化，虽然沉淀了很多资源。
只是更多的是高基数（没有溢价空间），老破小（产品老化），无地可供（没有地王催动）。
好比我在长沙市中拍的一张照片。
如果当下的长沙，你问我最好的板块标的，我很明确，梅溪湖。
因为从一切维度来看，这里都是一个14年苏州工业园区的长沙版。
山水湖居的整体合围，整体气质在长沙就很出众（实拍）。
长沙目前最高起点规划，要承担未来新一代CBD重任，落地的地标金茂双子塔，扎哈遗作大剧院，代表了这里的规格。
各种商业，学区资源真实落地，梅溪湖生活属于长沙最现代化那种。
最重要的是，产城结合的非常好，长沙目前最强的高新园区，有腾讯有华为的麓谷高新园区是一起配套的。
这意味着，这里永远不缺人才能买盘。
事实上，当你来梅溪湖感受下，就能看到现在蓬勃的人气了，整体上就是一个已经是现货，但是被调控节奏打乱的长沙版“苏州工业园区”。
还诱人的是，相比一期的成熟，二期还留了足量的土地储备进行持续开发，
意味着整体片区还会保持更新，也会有更有价值的土地，或者地王出现。
当然，我觉得更重要是，长沙限价体系，限价之下，板块均价被1万2出头夸张地步。
而且即便这样环境下，新房和周边已经形成倒挂。
所以全国楼市来说，这样一个确定性和溢价空间非常大机会，我们是不会放过了。
这次，我们就找到了一个有着正梅溪湖内，配套和产品都很上佳的项目住宅标的。
这么说吧，国企出身，风险最大程度降到最低。
正梅溪湖，正地铁口，长沙最大商业配套在项目隔壁。
户型没有什么能挑剔的，细节上也足够有诚意，比如风雨连廊都配了。
而这个带新风，地暖和中央空调的精装，单价上被限制到1万2，这种不可思议的15年价格。
当然，更重要的是，这次开发商愿意配合，所有人都能参与了。
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具体怎么做，由于所有人能参与，扫码加我个人微信，我们私聊，你懂的。
