保利地产2018年年度股东大会会议纪要：#2019股东大会见闻#
第一部分：董事会报告
1，2018年公司实现签约销售4048亿元，排名行业前五，央企第一。董事会认为，公司应当充分把握行业总量趋稳，集中度提升的重要机遇，坚定房地产主业发展定位，在聚焦房地产开发主业的同时，加强开发主业与相关产业的协调发展，强调发挥主业的资源及平台优势，加快发展培育十余个相关产业。
2，2018年，公司强调现金流管控，突出多元融资优势。2018年公司加大对销售资金回笼额额的考核，销售回款率88%，比2017年增长2%。公司继续发挥在银行贷款端的传统优势，截止年末，公司共获得的授信总额合计5039亿元，其中已使用授信额度2227亿元，剩余未使用授信额度为2812亿元。
3，2018年公司通过收购兼并快速扩大业务资源储备。房地产开发领域，通过收并购，合作开发，旧城改造，产业拓展等方式，获取项目75个，占全年拓展金额及拓展面积的54%和58%。
4，2018年，董事会积极探讨，指导管理层开展机构改革和机制创新。一方面实施“大投资”，“大运营”机构改革，另一方面完善长效激励机制，落实新增项目跟投措施，加大项目核心节点管控力度，实行跟投对象全员监督，提升开发运营效率。
5，2019年董事会工作计划，重点是强化收购兼并，持续提升房地产业务的规模，巩固行业龙头地位。2019年将加大资本营运对两翼业务的支持与促进，推进保利物业H股上市。
以下是股东与公司管理层的交流纪要（请注意，以下的内容不构成公司管理层对股东的承诺）：
6，有股东发言要求公司提高分红力度，并通过回购等措施维护公司股价。
管理层回应：
2018年度公司拟进行现金分红59亿元，是为数不多的上市以来现金分红始终保持增长的公司，今年没有进行年中分红的计划。管理层一直在研究，不排除未来在合适的时机进行回购的可能。（董事长表态：希望股东理解公司可持续发展，做大做强的决心，因此公司未来分红会在可分配利润30%以上，不希望在分红问题上出现杀鸡取卵的情况）
7，保利地产的净资产收益率为何偏低？
管理层回应：
由于保利地产属于央企，2018年国资委要求降杠杆，并且设定了资产负债率红线。公司全年都必须按要求把资产负债率保持在红线以下的水平，因此在不能加大杠杆的情况之下，导致了净资产收益率不高的情况。公司未来会持续提升管理的效率，另外也会积极向国资委进行沟通，在风险可控的情况下加大杠杆资金的使用，未来净资产收益率有可能提升到20%。
8，有股东问及2018年计提了20多亿的存货跌价准备的问题。
管理层回应：
计提存货跌价准备，是由于2018年，多个城市有限价销售的政策。公司基于会计的审慎性原则，公司对存在亏损可能的项目进行了存货跌价集计提。未来如果楼市转暖，计提的坏账有可能回拨。
9，有股东问管理层对未来中国房地产市场展望。
管理层回应：
管理层坚定看好房地产行业，未来5~10年，房地产行业仍将是一个年均10万亿级的市场。公司将继续重点布局大湾区，长三角区域的一二线城市，并对其他有发展潜力的核心城市进一步的深化布局。公司将全力以赴，在未来3~5年实现回到行业前三的目标。同时，管理层认为未来一段时间后，中国房地产行业大概率变成寡头垄断，这是行业的一般发展规律。
10，有股东提问，董事会改选和何时落实，公司股票名称何时改名？
管理层回应：
董事会改选会在近期落实，公司股票改名也在协调之中，如有结果会立即对外公告。
11，管理层表示会经常与先进的同行龙头企业进行对比和交流，因为在目前竞争激烈的环境下，保利地产不进则退。在目前经济环境比较复杂的情况之下，保利地产会维持稳健的经营方式，负债率保持在较低的水平。同时管理层认为，上级保利集团对上市公司的授权，还是非常充分的。保利地产在管理决策上，不会慢于其他房地产公司。
12，关于多元化发展
管理层回应：
保利物业合同管理超过3亿平方米，今年会推进在香港上市。商业建筑板块发展势头不错。2018年保利合并了合富辉煌，在房地产经纪业务上有较大的发展。管理层表示，目前只会对商业模式比较成熟的业务，积极进行多元化开拓，但对于像长租公寓这种投资回报率不高的业务会积极研究。
13，关于混改
管理层回应：
保利地产母公司已经完成混改。下属的子公司有可能会进行混改，欢迎有项目资源的股东进行洽谈合作。